Hà Nội đề xuất phương án xử lý hơn 18.000 căn hộ sai quy hoạch tại 12 dự án liên quan ông Lê Thanh Thản

Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết xử lý vi phạm tại 12 dự án liên quan ông Lê Thanh Thản, với số căn hộ thực tế vượt quy hoạch 18.184 căn.

Hơn 18.000 căn hộ vượt quy hoạch tại 12 dự án

UBND TP Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án thuộc các doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản làm đại diện, sở hữu, quản lý, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư.

Danh sách gồm CT6 Kiến Hưng, Đại Thanh, CT5 Tân Triều, Khu nhà ở Xa La, CT11 và CT12 tại khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ; các tòa VP3, VP5, VP6 và tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực Linh Đàm.

Theo dự thảo, tổng số căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép tại các dự án là 6.759 căn, trong khi số căn hộ thực tế lên tới 24.943 căn, vượt 18.184 căn.

Các vi phạm được ghi nhận gồm xây dựng sai quy hoạch, giấy phép; tăng diện tích sàn, số tầng và số căn hộ; chia nhỏ căn hộ hoặc thay đổi công năng sử dụng. Một số công trình đã bàn giao cho cư dân khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, khiến người mua nhà tại một số dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

UBND TP Hà Nội cho biết nhiều vi phạm đã kéo dài trong khi công trình được đưa vào sử dụng và cư dân sinh sống ổn định. Nếu buộc tháo dỡ toàn bộ phần sai phạm và di dời số lượng lớn người dân, quá trình xử lý có thể tác động đáng kể đến trật tự và an sinh xã hội. Việc gia tăng số căn hộ cũng gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các khu vực liên quan.

Ba nhóm công trình với ba phương án xử lý

Theo dự thảo nghị quyết, các công trình vi phạm được phân thành ba nhóm dựa trên mức độ sai phạm, điều kiện an toàn và khả năng khắc phục.

Nhóm 1: Được tồn tại theo hiện trạng. Các công trình thuộc nhóm này phải đáp ứng những tiêu chí như đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, không có tranh chấp, bảo đảm an toàn chịu lực và phòng cháy chữa cháy, không ảnh hưởng đến công trình lân cận. Đồng thời, công trình phải đáp ứng yêu cầu về hạ tầng hoặc có phương án bổ sung, phù hợp cảnh quan và không vi phạm các chỉ giới, hành lang bảo vệ theo quy định.

Nhóm 2: Được tồn tại có điều kiện. Đây là các công trình chưa đáp ứng đầy đủ một số tiêu chí nhưng có khả năng khắc phục thông qua giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng, di dời cư dân tại phần vi phạm hoặc chuyển đổi công năng sử dụng.

Nhóm 3: Buộc tháo dỡ. Các công trình không bảo đảm an toàn, không đáp ứng yêu cầu về cảnh quan hoặc vi phạm chỉ giới, hành lang bảo vệ mà không thể khắc phục sẽ thuộc diện phải tháo dỡ. Nhóm này còn bao gồm nhà ở thấp tầng xây dựng trên đất quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất quốc phòng, an ninh hoặc hành lang bảo vệ công trình mà không thể điều chỉnh quy hoạch.

UBND thành phố sẽ quyết định danh mục cụ thể sau khi các cơ quan chuyên môn rà soát, đánh giá. Trường hợp không thể tháo dỡ công trình thuộc nhóm 3, dự thảo cho phép xem xét chuyển đổi công năng, với điều kiện không làm gia tăng áp lực lên hạ tầng.

Người dân thuộc diện di dời được lựa chọn phương án bồi thường

Một nội dung đáng chú ý của dự thảo là cơ chế xử lý quyền lợi của người mua nhà tại các công trình phải di dời.

Đối với nhóm 1, cư dân phải rời khỏi các căn hộ hoặc diện tích vi phạm tại khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng để hoàn trả công năng theo quy hoạch hoặc chuyển sang phục vụ cộng đồng.

Với nhóm 2, nếu việc bổ sung hạ tầng vẫn không đáp ứng được quy mô dân số, việc di dời sẽ ưu tiên các căn hộ, diện tích vi phạm tại khối đế, tầng kỹ thuật và nhà sinh hoạt cộng đồng, sau đó đến căn hộ thuộc phần công trình xây vượt tầng.

Đối với nhóm 3, toàn bộ cư dân và tài sản phải được di dời.

Trước khi triển khai, chủ đầu tư phải lập danh sách căn hộ, xác định quyền và lợi ích hợp pháp của từng trường hợp, công khai phương án và lấy ý kiến cư dân về bồi thường, hỗ trợ, tạm cư. Chủ đầu tư cũng phải bảo đảm kinh phí di dời và nơi ở tạm thời.

Người mua căn hộ thuộc diện phải di dời có thể thỏa thuận lựa chọn một trong ba phương án: nhận tiền bồi thường; chuyển sang nhà ở tương đương tại dự án thương mại đủ điều kiện của chủ đầu tư; hoặc mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật.

Chủ đầu tư phải nộp lại khoản lợi bất hợp pháp

Đối với công trình được phép tồn tại, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến phần xây dựng vi phạm.

Theo dự thảo, khoản lợi bất hợp pháp được tính bằng diện tích sàn xây dựng vượt quy hoạch hoặc giấy phép, nhân với đơn giá xây dựng tại thời điểm công trình được đưa vào sử dụng, sau đó nhân với 50%.

Nghĩa vụ tài chính về đất được xác định theo bảng giá đất nhân với hệ số do UBND thành phố quy định tại thời điểm chấp thuận cho công trình tồn tại. Các khoản tiền phải được nộp vào ngân sách thành phố theo thời hạn ghi trong quyết định xử lý.

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư phải hoàn tất hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Nếu chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nhưng không nộp hồ sơ, người mua có thể trực tiếp đề nghị cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận.

Dự thảo nhấn mạnh việc xử lý phải bảo đảm thượng tôn pháp luật, khách quan, công bằng, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và duy trì trật tự, an toàn xã hội.

Đáng chú ý, cơ chế đặc thù không làm thay đổi bản chất hành vi vi phạm đã được xác định, cũng không làm mất hiệu lực của các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án và quyết định xử lý đã có hiệu lực pháp luật.

Việc cho phép một số công trình hoặc phần công trình tiếp tục tồn tại theo hiện trạng được xác định là biện pháp khắc phục hậu quả theo cơ chế đặc thù, không phải hợp thức hóa hành vi vi phạm.

Các phương án hiện vẫn nằm trong dự thảo đang được lấy ý kiến; việc xử lý cụ thể đối với từng dự án sẽ phụ thuộc vào kết quả rà soát và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.