Nhiều nhà đầu tư rao bán “cắt lỗ” chung cư, có căn giảm tới 800 triệu đồng

Lãi suất tăng, nguồn cung căn hộ dồi dào hơn trong khi thanh khoản chậm lại đang tạo áp lực lên nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Một số trường hợp chấp nhận giảm giá hàng trăm triệu đồng để thu hồi vốn và giảm áp lực trả nợ.

Nhiều căn hộ được rao bán dưới giá vốn

Trên các hội nhóm và nền tảng chuyên về bất động sản, lượng tin rao chuyển nhượng căn hộ với mức “cắt lỗ” đang xuất hiện thường xuyên hơn.

Tại một dự án chung cư trên đường Tố Hữu, Hà Nội, một nhà đầu tư đang rao bán căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 68 m² với mức giảm khoảng 200 triệu đồng. Tổng giá trị căn hộ theo tiến độ thanh toán hiện ở mức hơn 7,2 tỷ đồng.

Theo người bán, quyết định giảm giá xuất phát từ áp lực dòng tiền. Kỳ vọng ban đầu là giá căn hộ tiếp tục tăng và có thể bán lại khi thị trường thuận lợi, nhưng thanh khoản không diễn biến như dự tính. Trong khi đó, việc tiếp tục nắm giữ vẫn đòi hỏi một khoản tiền đáng kể mỗi tháng.

Tại một số dự án ở Hưng Yên, mức giảm thậm chí lên tới 500-800 triệu đồng.

Một căn hộ 1 phòng ngủ có giá trị thanh toán khoảng 730 triệu đồng, tương đương 25% giá trị căn hộ, đang được rao chuyển nhượng với mức thu về khoảng 250 triệu đồng. Như vậy, người bán chấp nhận giảm gần 500 triệu đồng so với số tiền đã bỏ ra.

Một căn hộ 2 phòng ngủ khác tại cùng khu vực cũng được chủ sở hữu chấp nhận mức lỗ khoảng 700 triệu đồng để tìm người nhận chuyển nhượng.

Những trường hợp này cho thấy một bộ phận nhà đầu tư đang chuyển từ chiến lược kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn sang ưu tiên thu hồi vốn và giảm nghĩa vụ tài chính.

Đòn bẩy cao làm gia tăng áp lực thoát hàng

Theo một môi giới chuyên phân phối căn hộ tại Hà Nội, lượng khách chủ động tìm người mua lại căn hộ có dấu hiệu tăng. Nếu trước đây nhiều người đặt mục tiêu bán được giá tốt, hiện một bộ phận nhà đầu tư ưu tiên hoàn tất giao dịch càng sớm càng tốt.

Tuy nhiên, sự xuất hiện của các giao dịch “cắt lỗ” không đồng nghĩa toàn bộ thị trường chung cư đang bước vào một đợt bán tháo.

Áp lực hiện tập trung nhiều hơn ở nhóm nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, sử dụng đòn bẩy cao nhưng chưa tính đầy đủ chi phí vốn và khả năng chịu đựng khi thanh khoản suy giảm.

Với người mua bằng vốn vay, hiệu quả đầu tư không chỉ phụ thuộc vào chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Lãi vay, các khoản thanh toán theo tiến độ, chi phí cơ hội của vốn và thời gian nắm giữ đều có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận thực tế.

Khi giá tăng chậm lại, phần lợi nhuận kỳ vọng có thể nhanh chóng bị bào mòn bởi chi phí tài chính. Nếu đồng thời phải duy trì nghĩa vụ trả nợ hàng tháng, giảm giá để thoát hàng có thể trở thành phương án được một số nhà đầu tư lựa chọn nhằm hạn chế áp lực dòng tiền.

Bài toán mua nhà chuyển sang khả năng chịu chi phí vốn

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Trưởng Thị trường Hà Nội tại JLL Việt Nam, chi phí lãi vay thời gian qua đã tác động đến khả năng thanh toán của người mua, trong khi thị trường bắt đầu xuất hiện dấu hiệu chững lại.

Trong bối cảnh đó, bài toán đầu tư căn hộ đang dần chuyển từ kỳ vọng “giá có thể tăng bao nhiêu” sang khả năng duy trì dòng tiền trong suốt thời gian nắm giữ.

Đặc biệt, những nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính có thể chịu áp lực lớn hơn khi phải hoàn tất các khoản thanh toán giá trị lớn trước thời điểm nhận nhà.

Điều này cũng lý giải vì sao cùng một mặt bằng bất động sản, không phải tất cả chủ sở hữu đều chịu áp lực bán. Những người sử dụng ít hoặc không sử dụng vốn vay có khả năng duy trì thời gian nắm giữ dài hơn, trong khi nhóm phải trả lãi hàng tháng sẽ nhạy cảm hơn với sự thay đổi của thanh khoản và chi phí vốn.

Trong ngắn hạn, việc xuất hiện các giao dịch giảm giá mạnh vì nhu cầu thu hồi vốn cho thấy dòng tiền và khả năng sử dụng đòn bẩy đang trở thành yếu tố ngày càng quan trọng đối với nhà đầu tư chung cư, bên cạnh câu chuyện tăng giá tài sản.