Muốn chặn găm đất chờ tăng giá: Đánh thuế thôi chưa đủ, còn phải siết đòn bẩy tín dụng

Đánh thuế cao với đất bỏ hoang, mua bán bất động sản trong thời gian ngắn đang được đề xuất nhằm hạn chế đầu cơ, găm đất chờ tăng giá. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng nếu chỉ dùng công cụ thuế mà không kiểm soát dòng vốn tín dụng, việc chống đầu cơ sẽ khó đạt hiệu quả căn bản.

Đưa đất từ “nơi giữ tiền” thành nguồn lực cho sản xuất

🏠 Theo tờ trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất chính sách thuế đối với đất bỏ hoang và hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian ngắn.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, cho rằng mục tiêu cốt lõi không chỉ là tăng thu ngân sách mà phải khiến đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, phục vụ sản xuất và phát triển kinh tế thay vì trở thành kênh đầu cơ.

Theo ông, hiện có thể hình dung hai dòng chảy vốn liên quan đến đất đai.

Một bên là chu trình phát triển: vốn được đưa vào hạ tầng, khu công nghiệp, nhà máy, logistics, nhà ở..., tạo ra sản xuất, việc làm, thu nhập và nguồn thu ngân sách.

Bên còn lại là chu trình đầu cơ: mua đất, chờ quy hoạch hoặc hạ tầng, kỳ vọng giá tăng rồi có thể tiếp tục thế chấp tài sản để vay thêm tiền và mua đất.

⚠️ Nếu việc giữ đất mang lại lợi nhuận hấp dẫn hơn hoạt động sản xuất, vốn có thể dịch chuyển khỏi kinh doanh và sáng tạo để đổ vào đất đai.

Đánh thuế để thay đổi “lợi suất” của việc găm đất

Theo luật sư Trương Anh Tuấn, chính sách chống đầu cơ nên hướng tới việc thay đổi tương quan lợi nhuận giữa giữ đất và đưa vốn vào sản xuất, thay vì đơn thuần hạn chế số lượng bất động sản mà một người được sở hữu.

Ví dụ, nếu đầu cơ đất mang lại lợi nhuận 15% trong khi sản xuất chỉ đạt 10%, dòng vốn sẽ có xu hướng chảy vào bất động sản.

Nhưng nếu thuế và chi phí nắm giữ khiến lợi suất của đất không sử dụng giảm xuống 5-6%, trong khi hoạt động sản xuất vẫn đạt 10%, dòng vốn có thể được điều hướng trở lại nền kinh tế thực.

💰 Theo cách tiếp cận này, thuế đất trở thành một công cụ điều tiết dòng vốn, khiến việc bỏ đất không sử dụng để chờ tăng giá kém hấp dẫn hơn.

Tuy nhiên, chuyên gia lưu ý không nên đánh đồng sở hữu nhiều bất động sản với đầu cơ. Việc đánh thuế cần tính đến mục đích sử dụng, tình trạng sử dụng, thời gian không sử dụng và nguyên nhân cụ thể.

Tín dụng mới là mắt xích không thể bỏ qua

🏦 Một vấn đề khác được chuyên gia nhấn mạnh là đòn bẩy tài chính.

Khi giá đất tăng, giá trị tài sản thế chấp cũng tăng, giúp người sở hữu có thể vay thêm tiền để tiếp tục mua bất động sản. Điều này tạo thành vòng lặp: giá đất tăng → tài sản thế chấp tăng → khả năng vay tăng → tiền tiếp tục chảy vào đất.

Ở chiều ngược lại, nếu giá bất động sản giảm, giá trị tài sản bảo đảm suy giảm, tín dụng có thể bị siết, kéo theo nguy cơ thiếu vốn và lan sang hệ thống tài chính - ngân hàng.

Vì vậy, với những người mua nhà đất thứ hai, thứ ba trở lên, có thể nghiên cứu hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức quá cao.

Không thể chỉ dùng Luật Đất đai để giải quyết đầu cơ

📌 Đại biểu Lê Hoàng Anh, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cũng đề nghị tăng cường các công cụ kinh tế để chống đầu cơ, găm giữ và sử dụng đất kém hiệu quả thay vì chỉ dựa vào biện pháp hành chính.

Tuy nhiên, ông cho rằng cần phân biệt rõ giữa đầu cơ, sử dụng đất lãng phí với nhu cầu sử dụng chính đáng của người dân.

Dự thảo luật cũng cần làm rõ thế nào là đất hoang hóa hoặc không được đưa vào sử dụng, từ đó mới có cơ sở xác định đúng đối tượng chịu thuế và áp dụng chế tài phù hợp.

🌱 Theo các chuyên gia, Luật Đất đai khó có thể tự mình xử lý toàn bộ vấn đề đầu cơ. Chính sách cần được thiết kế đồng bộ với thuế, tín dụng, quy hoạch và đầu tư.

Mục tiêu cuối cùng không phải đơn giản là khiến người dân “ngại mua đất”, mà là làm cho việc găm đất chờ tăng giá kém hấp dẫn hơn so với đưa vốn vào sản xuất, kinh doanh và tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.