Vì sao chung cư ở Mỹ có thể sở hữu vĩnh viễn? Đây là lý do mô hình này chưa thể áp dụng nguyên vẹn tại Việt Nam

Tại nhiều quốc gia, căn hộ chung cư thường gắn với niên hạn sở hữu từ 50 đến 90 năm nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, phá dỡ và tái phát triển đô thị khi công trình xuống cấp. Tuy nhiên, nước Mỹ lại đi theo một hướng hoàn toàn khác. Hàng vạn tòa chung cư tại New York, Boston hay Chicago đã tồn tại hơn 100 năm, nhưng người mua căn hộ vẫn được công nhận quyền sở hữu lâu dài, không bị giới hạn thời gian.

Điều đáng chú ý là sự khác biệt này không đến từ việc chung cư ở Mỹ được xây dựng "bền hơn", mà xuất phát từ nền tảng pháp lý, cơ chế quản lý và hệ thống kiểm soát thị trường bất động sản rất đặc thù. Đây cũng là lý do nhiều chuyên gia cho rằng mô hình sở hữu vĩnh viễn của Mỹ khó có thể sao chép nguyên trạng tại Việt Nam.

Theo hệ thống pháp luật Mỹ, chung cư không đơn thuần là một loại hình công trình mà là một hình thức sở hữu tài sản. Khi mua căn hộ, người dân được trao quyền sở hữu lâu dài (Fee Simple Absolute) – cấp độ sở hữu cao nhất trong pháp luật Hoa Kỳ.

Quyền này bao gồm hai phần song song: chủ căn hộ sở hữu toàn bộ không gian bên trong căn hộ của mình, đồng thời sở hữu một phần không thể tách rời đối với toàn bộ khu vực dùng chung của tòa nhà như móng, kết cấu chịu lực, thang máy, hành lang, mái và cả phần đất nơi công trình tọa lạc.

Vì quyền sở hữu tài sản tư nhân được Hiến pháp Mỹ bảo vệ rất chặt chẽ nên chính quyền không thể tự đặt ra mốc thời gian để chấm dứt quyền sở hữu của người dân. Nhà nước chỉ được can thiệp khi công trình mất an toàn hoặc cần thu hồi phục vụ lợi ích công cộng, đồng thời phải thực hiện bồi thường theo giá thị trường.

Ngoài yếu tố pháp lý, Mỹ cũng không áp dụng niên hạn chung cư vì những lý do kinh tế. Nếu căn hộ chỉ có thời hạn 50 hoặc 70 năm, giá trị tài sản sẽ giảm mạnh khi thời gian sở hữu dần cạn, ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản tích lũy của người dân và làm suy yếu thị trường cho vay thế chấp kéo dài tới 30 năm – nền tảng quan trọng của thị trường nhà ở Mỹ.

Bên cạnh đó, việc quy định thời hạn cố định còn có thể khiến chủ sở hữu không còn động lực đầu tư sửa chữa khi công trình bước vào những năm cuối, khiến nhiều tòa nhà trở thành "tài sản chờ hết hạn". Thay vì quy định một mốc thời gian cứng, Mỹ để thị trường quyết định vòng đời của công trình dựa trên hiệu quả kinh tế giữa chi phí sửa chữa và giá trị của khu đất.

Điều đó không có nghĩa các chung cư cũ ở Mỹ được mặc kệ xuống cấp. Ngược lại, nước này áp dụng một hệ thống giám sát rất nghiêm ngặt. Các Hiệp hội Chủ sở hữu Nhà (HOA) có trách nhiệm thu phí quản lý và trích lập quỹ dự phòng để phục vụ sửa chữa lớn trong tương lai. Khi cần đại tu, HOA có quyền yêu cầu cư dân đóng thêm khoản phí đặc biệt, có thể lên tới hàng chục nghìn USD cho mỗi căn hộ. Nếu chủ nhà không thực hiện nghĩa vụ tài chính, HOA có thể áp dụng các biện pháp pháp lý để thu hồi khoản nợ.

Song song với đó là hệ thống kiểm định kỹ thuật bắt buộc. Tại New York, các tòa nhà cao trên 6 tầng phải được kiểm tra toàn bộ mặt ngoài và kết cấu định kỳ 5 năm một lần. Nếu bị đánh giá là mất an toàn, chủ đầu tư hoặc ban quản lý phải khắc phục trong thời hạn quy định, nếu không sẽ phải chịu mức phạt rất lớn.

Sau vụ sập chung cư Surfside tại bang Florida năm 2021, bang này còn siết chặt hơn nữa quy định về kiểm định kết cấu và quỹ dự phòng sửa chữa, buộc các tòa nhà cũ phải đánh giá toàn diện khi đạt 30 năm tuổi nhằm ngăn chặn nguy cơ mất an toàn.

Trong trường hợp chi phí sửa chữa vượt quá giá trị công trình hoặc không còn hiệu quả về mặt kinh tế, pháp luật Mỹ cho phép giải thể chung cư để xây dựng dự án mới. Tuy nhiên, việc này không yêu cầu sự đồng thuận tuyệt đối của tất cả cư dân. Chỉ cần đạt tỷ lệ đồng ý khoảng 80% số chủ sở hữu, dự án có thể được bán cho nhà phát triển bất động sản để phá dỡ và tái thiết. Những cư dân không đồng ý vẫn phải di dời nhưng được nhận khoản đền bù theo giá trị thị trường.

Một điểm đáng chú ý khác là dù cho phép sở hữu lâu dài, Mỹ vẫn kiểm soát rất chặt hoạt động đầu cơ bất động sản bằng các công cụ tài chính thay vì biện pháp hành chính.

Hầu hết các bang đều áp dụng thuế tài sản hằng năm ở mức từ 1-3% giá trị căn hộ. Với một căn hộ trị giá 1 triệu USD, chủ sở hữu có thể phải đóng từ 10.000-30.000 USD tiền thuế mỗi năm, chưa kể các khoản phí quản lý. Chi phí nắm giữ cao khiến việc mua nhà chỉ để bỏ trống trở nên rất tốn kém, buộc chủ sở hữu phải khai thác cho thuê hoặc bán lại nếu không muốn thua lỗ.

Ngoài ra, nhiều tòa chung cư còn giới hạn tỷ lệ căn hộ được phép cho thuê và cấm hoàn toàn hình thức cho thuê ngắn hạn như Airbnb nhằm đảm bảo môi trường sống cho cư dân. Các ngân hàng cũng siết điều kiện cho vay nếu tỷ lệ căn hộ do chính chủ sinh sống quá thấp, từ đó hạn chế tình trạng giới đầu tư thu gom quá nhiều căn hộ trong một dự án.

Một số bang còn sửa đổi pháp luật để ngăn các quỹ đầu tư thâu tóm cả tòa nhà. Chẳng hạn, Chicago nâng tỷ lệ biểu quyết để giải thể chung cư từ 75% lên 85%, giúp nhóm cư dân thiểu số có thêm khả năng bảo vệ quyền lợi của mình. Trong khi đó, Florida yêu cầu nhà đầu tư phải bồi thường cho người dân theo những quy định chặt chẽ hơn nếu tiến hành tái thiết dự án.

Theo phân tích trong bài viết, không có mô hình nào được xem là tối ưu tuyệt đối. Việc lựa chọn sở hữu chung cư có thời hạn hay lâu dài phụ thuộc vào nền tảng pháp lý, năng lực quản lý, cơ chế kiểm định công trình cũng như đặc điểm quỹ đất của từng quốc gia.

Mô hình sở hữu lâu dài phù hợp với những nước có hệ thống pháp luật hoàn thiện, cơ chế kiểm định độc lập, quản trị tài chính minh bạch và hệ thống thuế đủ mạnh để điều tiết thị trường. Trong khi đó, mô hình quy định niên hạn 50-70 năm lại được đánh giá phù hợp hơn với các quốc gia có quỹ đất hạn chế, mật độ dân số cao và tốc độ đô thị hóa nhanh như Singapore, Hồng Kông hay nhiều thành phố lớn của Trung Quốc, nơi Nhà nước cần chủ động thu hồi đất để tái quy hoạch hạ tầng trong tương lai.

Vì vậy, bài toán không nằm ở việc mô hình của Mỹ hay của các quốc gia khác tốt hơn, mà là mỗi nước cần lựa chọn cơ chế phù hợp với điều kiện pháp lý, trình độ quản trị và mục tiêu phát triển đô thị của chính mình.