Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Đề xuất cắt giảm thủ tục, cấp mã định danh cho từng bất động sản

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến với nhiều đề xuất nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp và tăng tính minh bạch của thị trường. Tuy nhiên, cộng đồng doanh nghiệp cũng kiến nghị tiếp tục rà soát để tránh phát sinh thêm các thủ tục không cần thiết.

Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (sửa đổi) diễn ra ngày 6/8, bà Hoàng Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết dự thảo đã được tinh gọn còn 10 chương với 61 điều, giảm 22 điều so với luật hiện hành.

Theo kế hoạch, dự thảo sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 8/2026 và dự kiến thông qua vào kỳ họp tháng 10/2026.

Đề xuất rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục còn 72 ngày

Theo Bộ Xây dựng, điểm nhấn của lần sửa đổi là tăng cường phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính.

Dự thảo đề xuất chuyển thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, dự thảo cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư kinh doanh, bãi bỏ 5/12 thủ tục hành chính và đơn giản hóa 7 thủ tục còn lại. Tổng thời gian xử lý thủ tục dự kiến giảm từ khoảng 190 ngày xuống còn 72 ngày.

Một điểm mới đáng chú ý là mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh duy nhất trên hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản. Mã định danh này sẽ được sử dụng để quản lý toàn bộ quá trình giao dịch, chuyển nhượng và các biến động của tài sản, góp phần xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, dự thảo giữ nguyên nguyên tắc thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng ở lần đầu, 70% trong quá trình thực hiện và không quá 95% khi chưa được cấp giấy chứng nhận.

Điểm mới là 5% giá trị còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm và chỉ được giải tỏa sau khi chủ đầu tư hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Doanh nghiệp kiến nghị không phát sinh thêm thủ tục

Đóng góp ý kiến tại hội thảo, đại diện Sun Group cho rằng nhiều nội dung trong dự thảo đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho thị trường, song cần tiếp tục rà soát để tránh làm phát sinh các thủ tục hành chính mới.

Theo doanh nghiệp, dự thảo bổ sung thủ tục thông báo đủ điều kiện đối với bất động sản thương mại, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai. Sun Group cho rằng quy định này chưa có trong luật hiện hành và thực tế chưa phát sinh bất cập trong công tác quản lý, vì vậy kiến nghị loại bỏ để không làm tăng thêm thủ tục.

Đối với điều kiện chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp cũng đề xuất xem xét lại yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng. Theo Sun Group, bên nhận chuyển nhượng hoàn toàn có thể tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại nếu đã được cơ quan quản lý thẩm định năng lực.

Trong khi đó, đại diện Viglacera kiến nghị làm rõ quy định về việc ủy quyền ký kết hợp đồng trong nội bộ doanh nghiệp, đồng thời đề xuất quy định thời hạn cơ quan quản lý phải phản hồi sau khi nhận thông báo đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Doanh nghiệp này cũng cho rằng việc bắt buộc tất cả dự án phải có bảo lãnh ngân hàng ngay từ đầu có thể làm tăng chi phí tài chính và đẩy giá bán sản phẩm lên cao. Vì vậy, Viglacera đề nghị tiếp tục duy trì quy định hiện hành, chỉ yêu cầu bảo lãnh khi khách hàng có nhu cầu.

Đại diện CTCP Xây dựng Phục Hưng Holdings cũng kiến nghị ban soạn thảo bổ sung quy định cụ thể đối với trình tự xử lý tài sản gắn liền với đất và tài sản không gắn liền với đất nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, đồng thời hạn chế các vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai trên thực tế.