Sửa đổi Luật Nhà ở: Đề xuất “chung cư có thời hạn”, cần làm rõ để tránh cách hiểu khác nhau

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần đầu đưa khái niệm “chung cư có thời hạn”, gắn thời hạn sử dụng với công trình xây dựng và quyền tài sản của chủ sở hữu. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị cân nhắc để tránh phát sinh cách hiểu khác nhau.

Sáng 19/8, Quốc hội tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI. Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Lần đầu đưa khái niệm “chung cư có thời hạn”

Theo nội dung được trình, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều, tương đương 32% so với luật hiện hành.

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là lần đầu dự thảo đưa vào khái niệm “chung cư có thời hạn”, gắn với thời hạn sử dụng của công trình theo quy định pháp luật về xây dựng, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Theo đề xuất, khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết quy định này nhằm cụ thể hóa các định hướng mới về phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, nội dung này đang được cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục cân nhắc.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu cho biết dự thảo đưa ra khái niệm mới là “chung cư có thời hạn”, nhưng các điều khoản khác lại chủ yếu sử dụng thuật ngữ “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.

Theo cơ quan thẩm tra, khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư” cùng các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong dự thảo về cơ bản kế thừa Luật Nhà ở năm 2023.

Do đó, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị cân nhắc việc bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn”, nhằm tránh phát sinh những cách hiểu khác nhau giữa thời hạn sở hữu căn hộ và thời hạn sử dụng của công trình.

Nhà ở cho thuê được định hướng là phân khúc chiến lược

Bên cạnh vấn đề về thời hạn sử dụng chung cư, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng định hướng phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là một phân khúc chiến lược dài hạn, nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của đông đảo người dân, đặc biệt là người lao động, người có thu nhập chưa cao và những người chưa có điều kiện sở hữu nhà.

Dự thảo dành riêng một chương cho phát triển nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn Nhà nước và nguồn vốn ngoài Nhà nước.

Các nội dung được đề xuất gồm đối tượng được thuê, hình thức phát triển, yêu cầu đối với dự án, trình tự thủ tục đầu tư, chính sách ưu đãi chủ đầu tư, giá cho thuê và quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê.

Dự thảo cũng bổ sung quy định về nhà lưu trú cho chuyên gia và người lao động ngoài khu công nghiệp.

Đẩy mạnh phân cấp, đơn giản hóa thủ tục

Một điểm mới khác là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo phân quyền, phân cấp cho chính quyền địa phương đối với 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương. Đồng thời, đề xuất cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa 7/7 thủ tục hành chính.

Đối với nhà ở xã hội, dự thảo luật hóa một số chính sách đã được triển khai trên thực tế theo các nghị quyết của Quốc hội và Chính phủ.

Các nội dung tập trung vào lựa chọn chủ đầu tư, thủ tục đầu tư xây dựng, xác định giá bán và giá thuê mua, điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ, phát triển nhà lưu trú công nhân và tạo quỹ đất cho nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung hình thức hợp đồng BT trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm mở thêm phương thức huy động nguồn lực cho lĩnh vực này.

Ngoài ra, dự thảo đề xuất cho phép thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của Ban quản trị nhà chung cư, qua đó hướng tới nâng cao chất lượng quản lý và giảm khối lượng công việc cho Ban quản trị.

Cần kiểm soát tình trạng trục lợi chính sách, đầu cơ nhà ở

Tại báo cáo thẩm tra, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cơ bản nhất trí với sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở và tán thành 6 nhóm chính sách được xác định.

Tuy nhiên, cơ quan này đề nghị tiếp tục rà soát các quy định về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó làm rõ đối tượng được ưu tiên thụ hưởng, nguồn vốn của Quỹ nhà ở cũng như cơ chế quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị nghiên cứu thêm cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn của chính sách về nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp.

Đồng thời, cần bổ sung các quy định nhằm ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê và kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, tránh tình trạng trục lợi chính sách và đầu cơ.

Đối với nhà chung cư, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị tiếp tục xử lý những điểm nghẽn trong quản lý, sử dụng, đặc biệt là các tranh chấp liên quan đến phần sở hữu chung và sở hữu riêng, hoạt động của Ban quản trị và Ban quản lý nhà chung cư.