Căn hộ bình dân Hà Nội gần như biến mất, giá sơ cấp tăng 36% chỉ sau một năm

Thị trường căn hộ Hà Nội đang ngày càng lệch về phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nguồn cung giá vừa túi tiền gần như không còn. Điều này kéo mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tăng mạnh và khiến người mua ở thực chịu thêm áp lực.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, Hà Nội ghi nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2026. Riêng quý II có gần 4.700 căn, giảm 29% so với quý trước và 44% so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, hơn 72% nguồn cung mới trong nửa đầu năm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong quý II, riêng căn hộ hạng sang đã chiếm hơn 52% nguồn cung mới, còn phân khúc bình dân gần như vắng bóng.

Nguồn cung giảm, giao dịch cũng chững lại

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường tiêu thụ khoảng 9.700 căn hộ. Riêng quý II đạt gần 4.600 căn, giảm 12% theo quý và 45% so với cùng kỳ.

Sự sụt giảm giao dịch diễn ra trong bối cảnh nguồn cung ngày càng đắt đỏ, khiến khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường và nhu cầu ở thực ngày càng lớn.

Nguồn cung mới cũng tiếp tục dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Khoảng 44% nằm tại khu vực rìa trung tâm, 48% tại ngoại thành và phần còn lại tập trung ở phía Tây Hà Nội.

Xu hướng này được thúc đẩy bởi quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển dự án tăng cao và định hướng phát triển đô thị đa cực của Hà Nội.

Giá căn hộ tăng 36% trong một năm

Giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt khoảng 4.659 USD/m², tăng 19% so với quý trước và 36% so với cùng kỳ năm 2025.

Tuy nhiên, mức tăng này không hoàn toàn phản ánh việc tất cả các dự án đồng loạt tăng giá. Một nguyên nhân quan trọng nằm ở cơ cấu nguồn cung: phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm.

Điều này khiến mặt bằng giá bình quân bị đẩy lên cao, đồng thời thu hẹp lựa chọn của nhóm người mua có nhu cầu ở thực.

Ngoại thành có thể trở thành nguồn cung chủ lực

Trong trung và dài hạn, Cushman & Wakefield dự báo thị trường Hà Nội sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, với nguồn cung tiếp tục mở rộng tại các khu vực ngoại thành.

Theo định hướng quy hoạch đô thị đa cực, việc phát triển các khu vực mới cùng hệ thống hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường sắt đô thị, được kỳ vọng sẽ tạo thêm quỹ đất cho nhà ở.

Trong ngắn hạn, giá căn hộ được dự báo vẫn chịu áp lực tăng khi nguồn cung bình dân chưa được cải thiện. Về dài hạn, giá có khả năng phân hóa rõ hơn: khu vực nội đô tiếp tục duy trì mặt bằng cao do quỹ đất hạn chế, trong khi ngoại thành có nhiều dư địa phát triển các dự án với mức giá dễ tiếp cận hơn.