Mua nhà nhưng không mua đất: Trung Quốc giải bài toán quyền sử dụng đất 70 năm như thế nào?

Tại Trung Quốc, người dân có thể sở hữu căn nhà nhưng không sở hữu vĩnh viễn phần đất bên dưới. Thay vào đó, họ được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn, phổ biến nhất là 70 năm đối với đất ở. Cơ chế này đặt ra câu hỏi lớn: Điều gì xảy ra khi thời hạn kết thúc?

Người dân Trung Quốc thực sự mua gì khi mua nhà?

Khác với nhiều quốc gia nơi quyền sở hữu nhà thường gắn liền với quyền sở hữu đất, hệ thống bất động sản Trung Quốc tách biệt hai quyền này.

Đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước. Khi mua một căn hộ, người dân được công nhận quyền sở hữu đối với công trình, đồng thời có quyền sử dụng phần đất bên dưới trong một khoảng thời gian nhất định.

Đối với đất ở, thời hạn quyền sử dụng tối đa là 70 năm. Trong khi đó, đất phục vụ mục đích thương mại hoặc công nghiệp thường có thời hạn ngắn hơn.

Mô hình này được Trung Quốc hình thành từ đầu những năm 1990, khi nước này bắt đầu đưa quyền sử dụng đất vào cơ chế thị trường. Thay vì bán quyền sở hữu đất, Nhà nước giao quyền sử dụng trong thời hạn nhất định, qua đó vừa duy trì chế độ sở hữu đất công, vừa tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển.

Về lý thuyết, người sở hữu nhà vẫn có thể chuyển nhượng, thế chấp hoặc để lại căn nhà cho người thừa kế theo quy định. Tuy nhiên, quyền đối với đất bên dưới căn nhà không phải quyền sở hữu vĩnh viễn mà là quyền sử dụng có thời hạn.

70 năm kết thúc thì điều gì xảy ra?

Trong nhiều năm, đây chủ yếu là một câu hỏi mang tính lý thuyết.

Phần lớn các khu dân cư hiện đại tại Trung Quốc được phát triển mạnh từ những năm 1990. Vì vậy, thời điểm các quyền sử dụng đất 70 năm đầu tiên hết hạn vẫn còn khá xa.

Tuy nhiên, một trường hợp tại thành phố Ôn Châu, tỉnh Chiết Giang, đã sớm cho thấy những vấn đề có thể phát sinh.

Từ giữa những năm 1990, Ôn Châu từng cấp một số quyền sử dụng đất ở với thời hạn chỉ 20 năm, ngắn hơn đáng kể so với mức 70 năm phổ biến sau này.

Đến năm 2016, những quyền sử dụng đất đầu tiên bắt đầu hết hạn. Một số chủ nhà được yêu cầu chi trả khoản tiền đáng kể để tiếp tục sử dụng phần đất bên dưới căn nhà. Theo các thông tin được công bố vào thời điểm đó, chi phí trong một số trường hợp có thể tương đương khoảng 1/3 giá trị căn nhà.

Vụ việc lập tức thu hút sự chú ý bởi nó đặt ra một vấn đề rộng hơn: Nếu những quyền sử dụng đất có thời hạn ngắn đã phát sinh tranh luận về chi phí gia hạn, điều gì sẽ xảy ra khi hàng triệu quyền sử dụng đất 70 năm lần lượt đến hạn?

Nghịch lý của quyền sử dụng đất có thời hạn

Bài toán của Trung Quốc nằm ở việc cân bằng giữa hai mục tiêu.

Nếu Nhà nước yêu cầu người dân phải trả một khoản phí lớn mỗi khi gia hạn, chi phí này có thể tác động trực tiếp đến tài sản của hàng trăm triệu hộ gia đình sở hữu nhà.

Ngược lại, nếu quyền sử dụng đất được tự động gia hạn miễn phí và không giới hạn, quyền sử dụng trên thực tế sẽ ngày càng giống với quyền sở hữu đất vĩnh viễn, trong khi đất đô thị vẫn thuộc sở hữu Nhà nước.

Cuối năm 2016, cơ quan quản lý đất đai Trung Quốc đã đưa ra phương án tạm thời đối với những trường hợp tại Ôn Châu. Người dân không phải nộp đơn xin gia hạn và cũng chưa phải đóng thêm phí trong giai đoạn trước mắt.

Tuy nhiên, đây mới chỉ là giải pháp tình thế, chưa giải quyết toàn bộ bài toán pháp lý đối với hệ thống quyền sử dụng đất có thời hạn.

Bộ luật Dân sự đưa ra nguyên tắc tự động gia hạn

Một bước ngoặt quan trọng xuất hiện khi Bộ luật Dân sự Trung Quốc có hiệu lực từ ngày 1/1/2021.

Điều 359 quy định quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở sẽ được tự động gia hạn khi hết thời hạn.

Quy định này phần nào giải tỏa lo ngại rằng người dân sẽ đương nhiên mất quyền đối với phần đất khi thời hạn 70 năm kết thúc.

Tuy nhiên, vấn đề tài chính vẫn chưa được giải quyết hoàn toàn.

Bộ luật Dân sự quy định việc thu, miễn hoặc giảm phí gia hạn sẽ được thực hiện theo các luật và quy định hành chính liên quan. Điều này đồng nghĩa nguyên tắc tự động gia hạn đã được xác lập, nhưng cơ chế thu phí thống nhất cho những quyền sử dụng đất 70 năm đầu tiên khi hết hạn vẫn là vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện.

Hiện phần lớn các quyền sử dụng đất ở 70 năm vẫn còn nhiều thập kỷ mới đến hạn. Vì vậy, Trung Quốc chưa phải đối mặt với bài toán này trên quy mô toàn quốc.

Vì sao nhà đất vẫn là tài sản quan trọng nhất?

Dù không sở hữu vĩnh viễn phần đất, người dân Trung Quốc vẫn coi bất động sản là một trong những kênh tích lũy tài sản quan trọng nhất.

Theo Reuters, sau cải cách nhà ở vào cuối những năm 1990, bất động sản nhanh chóng trở thành kênh tích lũy tài sản chủ yếu của các hộ gia đình Trung Quốc. Khoảng 96% hộ gia đình có hộ khẩu sở hữu nhà, trong khi bất động sản chiếm khoảng 70% tổng tài sản hộ gia đình.

Một nguyên nhân là người dân Trung Quốc có tương đối ít lựa chọn đầu tư quy mô lớn khác ngoài bất động sản.

Ngoài ra, thời hạn 70 năm trên thực tế cũng rất dài. Khi một căn nhà được bán lần đầu, khoảng thời gian này thường dài hơn đáng kể so với thời gian người mua dự kiến trực tiếp sử dụng căn nhà.

Trong giai đoạn giá bất động sản liên tục tăng, yếu tố thời hạn sử dụng đất vì vậy ít ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Một căn hộ vẫn có thể được chuyển nhượng, thế chấp hoặc thừa kế cùng với phần quyền sử dụng đất còn lại.

Điều này giúp giải thích vì sao mô hình quyền sử dụng đất có thời hạn không ngăn bất động sản trở thành tài sản lớn nhất của nhiều gia đình Trung Quốc.

Bài toán hiện tại không còn chỉ là "70 năm rồi có mất nhà?"

Cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc bắt đầu từ năm 2021 đã khiến trọng tâm của câu chuyện thay đổi.

Thay vì chỉ quan tâm đến việc quyền sử dụng đất sẽ được xử lý ra sao sau 70 năm, các hộ gia đình hiện phải đối mặt với vấn đề trước mắt hơn: giá bất động sản giảm.

Khi nhà đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản hộ gia đình, giá nhà giảm có thể khiến người dân cảm thấy tài sản của mình bị thu hẹp. Từ đó, họ có xu hướng tăng tiết kiệm và cắt giảm chi tiêu, tạo ảnh hưởng lan tỏa tới tiêu dùng và tăng trưởng kinh tế.

Nhìn từ góc độ này, câu chuyện "70 năm" tại Trung Quốc hiện đã có một phần câu trả lời: quyền sử dụng đất ở được tự động gia hạn theo nguyên tắc được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự.

Tuy nhiên, câu hỏi về cơ chế tài chính của việc gia hạn vẫn chưa có lời giải thống nhất cho toàn bộ hệ thống.

Trong khi chờ những quy định cụ thể hơn, bất động sản xây dựng trên quyền sử dụng đất có thời hạn vẫn giữ vị trí đặc biệt trong tài sản hộ gia đình và nền kinh tế Trung Quốc.

Theo Foreign Policy, Reuters, China Daily.