Hết niên hạn sử dụng, nhà chung cư được xử lý thế nào?

Theo chuyên gia, việc xử lý chung cư khi hết niên hạn sử dụng cần được luật hóa với các quy định rõ ràng về quyền tài sản, trách nhiệm tài chính và cơ chế tái thiết, nhằm hạn chế tranh chấp trong tương lai.

Hết niên hạn không đồng nghĩa phải phá dỡ

Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn của công trình, đồng thời gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Khi công trình hết niên hạn sử dụng, chủ sở hữu vẫn được bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư.

Do đó, cần làm rõ tiêu chí xác định niên hạn công trình theo tiêu chuẩn kỹ thuật, điều kiện và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn, cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại cũng như quyền lợi của cư dân sau khi công trình được tái thiết.

Đặc biệt, cần có phương án đối với những trường hợp cư dân không thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính để tham gia xây dựng lại chung cư.

Có thể áp dụng mô hình sở hữu có thời hạn

Đề xuất một hướng xử lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng có thể nghiên cứu mô hình "giao đất 99 năm".

Theo đó, Nhà nước giao đất có thời hạn cho doanh nghiệp phát triển dự án. Doanh nghiệp bán căn hộ cho khách hàng với thời hạn tương ứng. Khi thời hạn kết thúc, đất được trả lại Nhà nước để phục vụ việc tái quy hoạch.

Theo ông Châu, mô hình này có thể góp phần kéo giảm giá nhà. Khi căn hộ được bán với thời hạn nhất định, giá thành có thể thấp hơn so với sản phẩm sở hữu lâu dài, qua đó giúp người có thu nhập trung bình dễ tiếp cận nhà ở hơn.

Cách tiếp cận này cũng có thể tạo điều kiện thuận lợi hơn cho quá trình cải tạo, tái thiết chung cư cũ, thay vì phụ thuộc vào những cuộc đàm phán kéo dài giữa cơ quan quản lý, chủ đầu tư và cư dân.

Cần lập quỹ tái thiết ngay từ đầu

Một đại diện doanh nghiệp bất động sản đề xuất hình thành quỹ tích lũy phục vụ tái thiết ngay từ khi dự án bắt đầu, thay vì chờ đến lúc công trình hết vòng đời mới huy động tài chính từ cư dân.

Nguồn quỹ có thể đến từ khoản đóng góp định kỳ của chủ sở hữu, hỗ trợ của chủ đầu tư trong giai đoạn đầu, nguồn thu hợp pháp từ việc khai thác tài sản chung hoặc các sản phẩm bảo hiểm dài hạn.

Bên cạnh đó, pháp luật cần phân định rõ trách nhiệm khi công trình xuống cấp.

Nếu công trình xuống cấp do hết vòng đời tự nhiên, cư dân có trách nhiệm tham gia tái thiết. Nếu nguyên nhân xuất phát từ công tác quản lý, bảo trì yếu kém, trách nhiệm cần được xác định đối với các bên liên quan.

Trường hợp công trình xuống cấp do lỗi khảo sát, thiết kế, thi công hoặc chất lượng xây dựng, chủ đầu tư và các chủ thể liên quan phải chịu trách nhiệm theo quy định.

Theo chuyên gia, ngay từ thời điểm bán căn hộ, hồ sơ dự án cần công khai các thông tin như niên hạn thiết kế, chu kỳ kiểm định, trách nhiệm bảo trì, quyền đối với đất, cơ chế tái thiết và nghĩa vụ tài chính trong tương lai để người mua hiểu rõ quyền lợi và trách nhiệm.

Quyền sở hữu căn hộ vẫn cần được bảo đảm

Quản lý vòng đời chung cư là bước chuyển cần thiết trong quá trình phát triển đô thị hiện đại. Tuy nhiên, chính sách cần cân bằng giữa an toàn công trình, hiệu quả sử dụng đất và quyền tài sản của người dân.

Đặc biệt, cần phân biệt giữa vòng đời kỹ thuật của công trình và quyền tài sản của chủ sở hữu.

Theo Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định. Vì vậy, việc hết niên hạn không đồng nghĩa với việc công trình lập tức phải phá dỡ. Đây là thời điểm đặt ra yêu cầu kiểm định và lựa chọn phương án xử lý nếu công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc cần cải tạo theo quy hoạch.

3 lớp quyền trong quản lý chung cư:

• Quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu, gắn với khu đất xây dựng công trình.
• Quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung trong thời gian công trình còn bảo đảm an toàn.
• Quyền sau khi công trình phải phá dỡ, xây dựng lại, bao gồm quyền tham gia tái thiết, nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cùng các quyền chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp theo quy định.

Như vậy, bài toán chung cư hết niên hạn không đơn thuần là câu chuyện "đến hạn thì phá dỡ". Vấn đề cốt lõi là xây dựng một cơ chế pháp lý đủ rõ để xác định khi nào công trình cần được xử lý, ai chịu trách nhiệm và quyền tài sản của cư dân sẽ được bảo đảm như thế nào trong quá trình tái thiết.