Căn hộ Hà Nội gần như vắng bóng hàng dưới 70 triệu đồng/m², giá có thể đảo chiều?

Nguồn cung căn hộ Hà Nội tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, trong khi sản phẩm dưới 70 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Giá chào bán tăng mạnh, nhưng thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh khi người mua ngày càng thận trọng.

Giá căn hộ lập đỉnh, hàng bình dân gần như biến mất

Theo báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của Savills Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới đạt 5.317 căn, giảm cả theo quý và so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng A.

Trong khi đó, căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất, với 52% tổng lượng giao dịch trên thị trường.

Đáng chú ý, giá chào bán căn hộ sơ cấp tăng 16% theo quý và 27% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường gần như không còn nguồn cung sơ cấp dưới 70 triệu đồng/m².

Ngược lại, các sản phẩm có giá từ 90 triệu đồng/m² trở lên chiếm tới 60% nguồn cung mở bán.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết mặt bằng giá căn hộ hiện đã ở mức khá cao, trong khi nguồn cung chưa tăng đủ mạnh. Vì vậy, khả năng điều chỉnh giá trên thị trường sơ cấp chưa đáp ứng được kỳ vọng của người mua.

Tuy nhiên, thị trường thứ cấp đang có diễn biến khác. Khi người mua và người bán bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến thanh khoản, giá thứ cấp có xu hướng điều chỉnh rõ hơn.

Theo bà Hằng, những nhà đầu tư muốn bán được tài sản và đảm bảo thanh khoản ở thời điểm hiện tại sẽ phải thực hiện điều chỉnh giá bán cần thiết.

Bên cạnh đó, sự phát triển của hạ tầng giao thông và quá trình mở rộng không gian đô thị đang làm thay đổi tâm lý người mua. Khi các trục giao thông trọng yếu được hình thành, người dân có thêm lựa chọn tại những khu vực xa trung tâm, qua đó tạo dư địa phát triển mới cho thị trường.

Thiếu căn hộ vừa túi tiền, thị trường ngày càng mất cân đối

Theo Savills, tình trạng thiếu hụt căn hộ bình dân không phải mới xuất hiện. Từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm bình quân 28% mỗi năm.

Cơ cấu thị trường vì vậy ngày càng mất cân đối khi nguồn cung cao cấp tăng nhanh, trong khi các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông lại ngày càng khan hiếm.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng nhận định thị trường hiện có nhiều sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của lực lượng lao động đang tham gia phát triển kinh tế Hà Nội.

Theo chuyên gia Savills, việc hoàn thiện các dòng sản phẩm cho thuê, nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ sẽ giúp cơ cấu thị trường cân bằng hơn, đồng thời hướng dòng tiền vào những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.

Cùng với chính sách, hạ tầng giao thông được xem là động lực quan trọng để mở rộng không gian phát triển bất động sản Hà Nội.

Việc đẩy mạnh các dự án hạ tầng trọng điểm có thể giúp người dân tiếp cận những khu vực có giá nhà dễ chịu hơn tại vùng ven Hà Nội và các tỉnh lân cận, thay vì tiếp tục tập trung vào khu vực lõi đô thị.

Nguồn cung mới tăng nhưng căn hộ giá rẻ vẫn chiếm tỷ trọng thấp

Trong thời gian tới, nguồn cung căn hộ dự kiến tiếp tục được bổ sung. Savills dự báo 22 dự án mới sẽ mở bán, cung cấp khoảng 13.700 căn hộ.

Tuy nhiên, phân khúc hạng C dự kiến chỉ chiếm khoảng 15% nguồn cung tương lai. Điều này cho thấy tình trạng khan hiếm căn hộ vừa túi tiền có thể vẫn tiếp diễn trong thời gian tới.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, thị trường sẽ ngày càng hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Những dự án có vị trí tốt, chất lượng và chủ đầu tư uy tín vẫn có khả năng bán được hàng, nhưng tốc độ tiêu thụ sẽ không còn cao như giai đoạn 2024-2025.

Giá căn hộ có thể phân hóa thay vì giảm đồng loạt

Về diễn biến giá, Savills cho rằng mức độ điều chỉnh sẽ khác nhau giữa các phân khúc.

Đối với căn hộ hạng A, mặt bằng giá có khả năng giảm khi nhiều dự án mới ở vị trí đẹp, chất lượng tốt và có chủ đầu tư uy tín chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường.

Trong khi đó, giá căn hộ hạng B được dự báo duy trì tương đối ổn định từ nay đến cuối năm. Riêng phân khúc hạng C, do nguồn cung vẫn còn hạn chế, giá chưa thể giảm ngay.

Như vậy, thị trường căn hộ Hà Nội có thể bước vào giai đoạn thanh lọc rõ hơn khi người mua thận trọng, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến thanh khoản và nguồn cung mới bắt đầu tạo sức ép lên mặt bằng giá.

Tuy nhiên, khả năng giá giảm đồng loạt khó xảy ra. Thay vào đó, thị trường nhiều khả năng sẽ phân hóa theo vị trí, chất lượng dự án, uy tín chủ đầu tư và mức độ đáp ứng nhu cầu ở thực.