Bất động sản lãi gần 80.000 tỷ đồng trong 6 tháng, một doanh nghiệp đóng góp khoảng 80%

Bức tranh kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong nửa đầu năm 2026 đang cho thấy sự tăng trưởng mạnh về lợi nhuận, nhưng kết quả này tập trung vào một số doanh nghiệp lớn.

Theo báo cáo của Chứng khoán Guotai Haitong Việt Nam dựa trên dữ liệu FiinProX, trong quý II/2026, doanh thu của 67 doanh nghiệp bất động sản đạt khoảng 180.000 tỷ đồng, tăng 135% so với cùng kỳ.

Lợi nhuận sau thuế đạt 46.242 tỷ đồng, tăng tới 291%.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu toàn nhóm đạt 361.152 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế xấp xỉ 80.000 tỷ đồng, tăng 351% so với cùng kỳ. Có 36/67 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng dương.

Một nhóm doanh nghiệp đóng góp 80% lợi nhuận

Điểm đáng chú ý là phần lớn mức tăng trưởng lợi nhuận không đến từ toàn bộ thị trường mà tập trung rất mạnh vào nhóm doanh nghiệp thuộc Vingroup.

Theo Guotai Haitong, nhóm này đóng góp khoảng 80% lợi nhuận sau thuế toàn ngành trong nửa đầu năm.

Riêng Vinhomes (VHM) ghi nhận 52.093 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 380% so với cùng kỳ.

Kết quả này được hỗ trợ bởi hoạt động mở bán và bàn giao tại các đại dự án, cùng lượng doanh số chưa ghi nhận lớn.

Backlog của Vinhomes hiện được báo cáo ở mức khoảng 196.800 tỷ đồng, tạo dư địa đáng kể cho doanh thu và lợi nhuận trong các kỳ tiếp theo.

Loại nhóm Vingroup, bức tranh kém tích cực hơn

Nếu loại trừ các doanh nghiệp thuộc Vingroup, kết quả kinh doanh của nhóm bất động sản niêm yết trở nên kém nổi bật hơn đáng kể.

Trong quý II, doanh thu của nhóm này chỉ đạt khoảng 9.288 tỷ đồng, giảm 15% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 5.002 tỷ đồng, dù vẫn tăng mạnh 290%.

Lũy kế 6 tháng, nhóm ngoài Vingroup ghi nhận 20.969 tỷ đồng doanh thu và 7.292 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Theo Guotai Haitong, việc lợi nhuận tăng nhanh hơn nhiều so với doanh thu bán hàng chủ yếu đến từ các hoạt động như chuyển nhượng dự án hoặc thoái vốn tại một số doanh nghiệp như Novaland, Phát Đạt, Khang Điền và An Gia.

Điều này đồng nghĩa mức tăng lợi nhuận chưa phản ánh đầy đủ một chu kỳ phục hồi đồng đều của hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi.

Nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó ở hoạt động chính

Một số trường hợp cho thấy rõ sự chênh lệch giữa lợi nhuận và hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Khang Điền ghi nhận doanh thu cốt lõi giảm tới 75%, trong khi Phát Đạt chỉ đạt khoảng 2 tỷ đồng doanh thu từ bán bất động sản do tiến độ bàn giao chậm.

Trong khi đó, Novaland có doanh thu và lợi nhuận cải thiện nhờ hoạt động bàn giao sản phẩm cùng thu nhập từ chuyển nhượng vốn.

Những con số này cho thấy lợi nhuận tăng mạnh trong nửa đầu năm không đồng nghĩa toàn bộ doanh nghiệp bất động sản đã bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

Nguồn cung tăng nhưng sức mua chưa theo kịp

Sự phân hóa cũng thể hiện rõ trên thị trường bất động sản.

Theo số liệu VARS được Guotai Haitong dẫn lại, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 98.000 sản phẩm, trong khi số giao dịch thực tế khoảng 48.000 sản phẩm.

Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 49%, giảm so với mức 62% cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới đạt khoảng 16.700 căn, tăng 26% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ khoảng 7.100 căn, giảm 8%, đưa tỷ lệ hấp thụ xuống khoảng 50%.

Đáng chú ý, các căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m² chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 53%, thấp hơn đáng kể mức 69% cùng kỳ năm trước.

Tại TP.HCM, khoảng 11.000 căn được mở bán mới trong nửa đầu năm, tăng 51%. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vẫn chỉ quanh 50%.

Riêng phân khúc có giá trên 120 triệu đồng/m², tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 20%.

Thị trường tiếp tục phân hóa trong nửa cuối năm

Guotai Haitong đánh giá lãi suất và sự mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu vẫn là những rào cản đáng chú ý đối với thị trường bất động sản trong nửa cuối năm.

Đối với nhóm doanh nghiệp niêm yết, các doanh nghiệp thuộc Vingroup được dự báo tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt tăng trưởng nhờ quỹ dự án lớn và lượng backlog cao.

Trong khi đó, phần còn lại của thị trường sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào tiến độ bàn giao dự án, khả năng mở bán và mức độ ghi nhận doanh thu từ các dự án đã triển khai.

Vì vậy, con số gần 80.000 tỷ đồng lợi nhuận của toàn ngành trong 6 tháng đầu năm chưa thể hiện một sự phục hồi đồng đều. Thị trường đang tăng trưởng, nhưng phần lớn thành quả hiện vẫn tập trung vào một số “ông lớn”, trong khi nhiều doanh nghiệp khác vẫn đang chờ sức cầu thực sự quay trở lại.