San lấp 132 m2 đất ao vườn xây nhà nhưng chưa có sổ đỏ: Có bắt buộc phải phá dỡ?

Một gia đình tại Hà Nội sử dụng 132 m2 đất có nguồn gốc ao vườn, đã san lấp và xây nhà từ trước năm 2010 nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Gia đình được yêu cầu tháo dỡ công trình, khôi phục hiện trạng trước khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

San lấp đất ao vườn, xây nhà từ trước năm 2010

Ông K.D.H, ở xã Phúc Thọ, thành phố Hà Nội, phản ánh trường hợp gia đình đang sử dụng 132 m2 đất có nguồn gốc ao vườn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo phản ánh, gia đình đã tự san lấp toàn bộ khu đất, xây một căn nhà cấp 4 mái tôn rộng khoảng 100 m2, công trình phụ và láng nền bê tông trên toàn bộ diện tích.

Gia đình 4 người được cho là đã sinh sống ổn định trên khu đất từ trước năm 2010 đến nay. Trong thời gian này, gia đình nhiều lần liên hệ cơ quan chức năng để làm thủ tục cấp sổ đỏ và đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo ông K.D.H, gia đình được hướng dẫn phải tháo dỡ phần công trình vi phạm và khôi phục hiện trạng ban đầu, sau đó mới được xem xét cấp giấy chứng nhận đối với đất ao vườn và tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển sang đất ở.

Gia đình cho biết khu đất không có tranh chấp, xung quanh đã có những thửa đất được cấp sổ đỏ và gia đình vẫn thực hiện nghĩa vụ thuế.

Có phải cứ xây nhà trên đất ao vườn là phải phá dỡ?

Trước câu hỏi của công dân, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết chưa thể đưa ra kết luận cụ thể vì thông tin về trường hợp này chưa đầy đủ.

Cơ quan quản lý cho rằng cần xác định rõ loại đất trước khi xảy ra hành vi vi phạm, tình trạng pháp lý của thửa đất, nguồn gốc sử dụng đất và thời điểm thực hiện hành vi.

Đồng thời, cũng phải xác định loại đất sau khi có hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định và thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phát hiện vi phạm.

Những thông tin này là cơ sở để xác định hành vi vi phạm, mức xử phạt hành chính và biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng.

Do đó, chỉ dựa trên việc gia đình đã san lấp đất ao vườn và xây nhà thì chưa thể kết luận rằng bắt buộc phải phá dỡ công trình để được cấp sổ đỏ.

Trường hợp nào không buộc khôi phục hiện trạng?

Đáng chú ý, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024, theo đó trong trường hợp thuộc quy định này, người sử dụng đất không bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và có thể được Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Điều này cho thấy việc xử lý đất sử dụng sai mục đích không áp dụng một cách giống nhau cho mọi trường hợp.

Cơ quan chức năng cần xem xét cụ thể nguồn gốc đất, loại đất, thời điểm vi phạm và các điều kiện pháp lý liên quan trước khi xác định người sử dụng đất có phải khôi phục hiện trạng hay không.

Muốn chuyển đất sang đất ở cần làm gì?

Đối với nhu cầu chuyển 132 m2 đất nói trên sang đất ở, việc khu vực xung quanh đã có đất ở hoặc gia đình đã sử dụng ổn định trong thời gian dài không đồng nghĩa với việc diện tích này đương nhiên được công nhận là đất ở.

Trước hết, cần xác định chính xác quyền sử dụng đất và loại đất hiện tại, đồng thời làm rõ hành vi tự ý san lấp, xây dựng và chuyển mục đích sử dụng đất đã xảy ra như thế nào, vào thời điểm nào.

Đây cũng là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cũng như khả năng chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Với trường hợp cụ thể, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị công dân liên hệ UBND cấp xã nơi có đất để được kiểm tra hồ sơ, xác định nguồn gốc và hướng dẫn thực hiện các thủ tục phù hợp.

Như vậy, điểm mấu chốt không nằm ở việc khu đất đã được xây nhà hay sử dụng ổn định bao lâu, mà là tình trạng pháp lý của thửa đất và thời điểm, tính chất của hành vi vi phạm. Đây là những yếu tố quyết định việc công trình có phải tháo dỡ, đất có phải khôi phục hiện trạng và người sử dụng có đủ điều kiện được xem xét cấp sổ đỏ hay không.