M&A BẤT ĐỘNG SẢN ĐỔI CHIỀU: KHỐI NỘI LÊN NGÔI, CUỘC SĂN QUỸ ĐẤT BƯỚC VÀO CHU KỲ MỚI

Thị trường M&A bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi đáng chú ý khi doanh nghiệp trong nước vượt khối ngoại để trở thành bên mua chủ đạo.

Doanh nghiệp Việt trở thành bên mua chủ đạo

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của S&I Ratings, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản được công bố trong 6 tháng đầu năm vượt 250 triệu USD, tương đương khoảng 7,4% tổng vốn FDI thực hiện trong cùng kỳ.

Tuy nhiên, con số này chưa phản ánh đầy đủ quy mô vốn thực tế được đưa vào các thương vụ. Nguyên nhân là hoạt động M&A đang dịch chuyển sang nhiều hình thức như hợp tác phát triển và góp vốn, trong khi giá trị của các giao dịch này không phải lúc nào cũng được công bố.

Đáng chú ý, khối doanh nghiệp trong nước đã vượt khối ngoại để trở thành bên mua chủ đạo, đồng thời chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD trong nửa đầu năm.

Điều này cho thấy dòng vốn trên thị trường M&A không chỉ đến từ các nhà đầu tư quốc tế mà đang ngày càng được thúc đẩy bởi chính những doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Phát Đạt vừa bán dự án, vừa gom quỹ đất chiến lược

Một trường hợp tiêu biểu cho xu hướng này là CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), khi doanh nghiệp xuất hiện ở cả hai phía của thị trường M&A.

Ở chiều chuyển nhượng, Mitsubishi Corporation nhận dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt với giá trị khoảng 1.900 tỷ đồng. Bcons, thông qua B-ONE TECH, cũng nhận chuyển nhượng Thuận An 2, có quy mô 2,65ha, với giá trị hơn 3.000 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, ngày 10/8/2026, Phát Đạt hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ thanh toán với tổng giá trị 7.666 tỷ đồng, qua đó nhận chuyển nhượng 35% phần vốn góp tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC – pháp nhân thực hiện dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem.

🏙️ Dự án nằm tại phân khu chức năng 2A, lõi Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trải rộng trên 6 lô đất từ 2-1 đến 2-6 với tổng diện tích khoảng 7,54ha.

Khu đất tiếp giáp Quảng trường Trung tâm và hồ trung tâm Thủ Thiêm, kết nối với hầm Thủ Thiêm, hướng ra sông Sài Gòn và khu trung tâm hiện hữu.

Dự án được định hướng phát triển thành tổ hợp đa chức năng gồm văn phòng, thương mại - bán lẻ, dịch vụ, lưu trú và không gian công cộng, với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 60.000 tỷ đồng.

Như vậy, chỉ tính các thương vụ được đề cập, Phát Đạt vừa chuyển nhượng hai dự án với tổng giá trị hơn 4.900 tỷ đồng, vừa chi 7.666 tỷ đồng để sở hữu 35% vốn tại pháp nhân triển khai một dự án quy mô khoảng 60.000 tỷ đồng tại Thủ Thiêm.

Cách vận hành này cho thấy M&A đang dần trở thành công cụ tái cấu trúc danh mục, thay vì đơn thuần là hoạt động mua bán dự án.

Cuộc chơi M&A mở rộng giữa các doanh nghiệp nội

Không chỉ Phát Đạt, nhiều thương vụ khác cũng diễn ra giữa các doanh nghiệp trong nước.

OBC Holdings nhận chuyển nhượng khu đất hơn 6.300m² từ Eco Thuận Nghiệp. Trong khi đó, Everland An Giang nhận phân khu 7.1 thuộc Khu đô thị Đại Phước tại Đồng Nai từ DIC CorpDIC Corp.

Các thương vụ này cho thấy dòng tài sản đang có xu hướng dịch chuyển giữa những doanh nghiệp nội địa, với mục tiêu cơ cấu lại danh mục và tìm kiếm những quỹ đất có tiềm năng phát triển tốt hơn.

Với bên bán, M&A giúp thu hồi nguồn lực từ những dự án chưa phù hợp với chiến lược hoặc cần bổ sung dòng tiền. Với bên mua, đây là cách nhanh hơn để tiếp cận quỹ đất và những dự án đã có sẵn một phần nền tảng pháp lý, thay vì phải bắt đầu từ đầu.

Áp lực vốn thúc đẩy nhu cầu M&A

Sự sôi động của M&A diễn ra trong bối cảnh nhu cầu vốn của ngành bất động sản tiếp tục tăng.

Theo S&I Ratings, tổng dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước.

Kênh trái phiếu cũng đang được sử dụng mạnh trở lại. Trong quý II/2026, tổng giá trị trái phiếu bất động sản phát hành đạt 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% tổng lượng trái phiếu phát hành trên thị trường.

Hơn 80% lượng trái phiếu phát hành của ngành đến từ các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Masterise và Sun Group.

💰 Trong khi nhu cầu vốn tăng, chi phí vốn vẫn ở mức cao. Lãi suất vay mua nhà phổ biến trong vùng 12-14%/năm, trong khi nhà thầu và chủ đầu tư bất động sản cũng có thể phải chịu mức lãi suất trên 12%.

Trong môi trường này, M&A trở thành một công cụ có thể đồng thời giải quyết nhiều bài toán về vốn và quỹ đất.

Doanh nghiệp có thể bán một phần dự án để thu hồi nguồn lực, đồng thời sử dụng nguồn vốn để tham gia những dự án mới có tiềm năng cao hơn. Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính có cơ hội nhanh chóng mở rộng danh mục thông qua mua lại, góp vốn hoặc hợp tác phát triển.

Pháp lý và hạ tầng tạo thêm động lực

Một yếu tố khác đang hỗ trợ thị trường M&A là những thay đổi về cơ chế pháp lý.

Theo S&I Ratings, cơ chế thí điểm tại Nghị quyết 171/2024/QH15, cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn ở đất ở, đang tạo thêm dư địa cho hoạt động chuyển nhượng và tích lũy quỹ đất.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 21-NQ/TW cũng được đánh giá có tác động đáng kể tới thị trường bất động sản, liên quan đến các nhóm chính sách về cấu trúc sản phẩm và quyền tài sản, chi phí nắm giữ đất, xử lý dự án đình trệ, tháo gỡ pháp lý và minh bạch dữ liệu.

🚧 Cùng với pháp lý, chu kỳ đầu tư hạ tầng đang mở rộng không gian phát triển của thị trường bất động sản.

Theo S&I Ratings, tổng mức đầu tư của các dự án hạ tầng trọng điểm được thống kê lên tới khoảng 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương 128,6 tỷ USD. Riêng 6 tháng đầu năm 2026, giải ngân đầu tư công đạt 356.935 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ.

Khi cao tốc, đường vành đai, đường sắt và sân bay được mở rộng, khả năng kết nối giữa các khu vực được cải thiện, qua đó có thể hình thành những cực phát triển đô thị mới.

Điều này khiến các quỹ đất nằm trên những hành lang hạ tầng mới trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các chủ đầu tư.

Cuộc săn quỹ đất bước vào chu kỳ mới

Bức tranh M&A bất động sản nửa đầu năm 2026 cho thấy một thay đổi đáng chú ý: khối nội đang đóng vai trò ngày càng lớn trong hoạt động mua bán và tái cấu trúc tài sản.

Tuy nhiên, việc doanh nghiệp trong nước trở thành bên mua chủ đạo mới chỉ là một phần của câu chuyện. Phía sau các thương vụ là quá trình tái phân bổ quỹ đất và nguồn lực giữa các doanh nghiệp.

M&A có thể trở thành một trong những con đường nhanh nhất để chủ đầu tư mở rộng quỹ đất và đón đầu các cực tăng trưởng mới. Dù vậy, thị trường cũng sẽ phân hóa mạnh khi lợi thế ngày càng nghiêng về những doanh nghiệp vừa có năng lực tài chính, vừa đủ khả năng biến quỹ đất mua được thành các dự án thực tế.

Trong chu kỳ mới, quỹ đất không chỉ là tài sản để sở hữu mà còn là nguồn lực chiến lược quyết định khả năng tăng trưởng dài hạn của doanh nghiệp bất động sản.