260.000 môi giới bất động sản có thể đang hành nghề trái luật: Luật mới quy định thế nào?

Pháp luật hiện hành không còn thừa nhận khái niệm “môi giới tự do”. Cá nhân muốn hành nghề môi giới bất động sản, kể cả đã có chứng chỉ, vẫn phải làm việc trong doanh nghiệp môi giới hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.

Khoảng 260.000 môi giới có thể đang hành nghề trái luật

Thị trường bất động sản Việt Nam từng chứng kiến sự phát triển mạnh của lực lượng “cò đất”, môi giới tự do. Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, mô hình môi giới hoạt động độc lập đã không còn được pháp luật thừa nhận.

Theo  Viện Nghiên cứu và phát triển Bất động sản, trước đây việc thiếu quy chuẩn trong hoạt động môi giới từng dẫn đến nhiều hệ lụy như thổi giá, găm hàng, cung cấp thông tin sai lệch và làm gia tăng rủi ro pháp lý cho người mua lẫn chủ nhà.

📌 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Đặc biệt, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và phải làm việc trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Điều này đồng nghĩa, một người dù đã sở hữu chứng chỉ môi giới vẫn không được tự mình hoạt động độc lập bên ngoài doanh nghiệp.

Theo một khảo sát được Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VARS IRE) công bố năm 2025, cả nước có hơn 300.000 môi giới bất động sản đang hoạt động. Tuy nhiên, khoảng 89% chưa có chứng chỉ hoặc đang sử dụng chứng chỉ hết hiệu lực.

➡️ Từ tỷ lệ này, ước tính có khoảng 260.000 môi giới đang hành nghề trái luật.

Môi giới không được trực tiếp nhận tiền hoa hồng từ khách hàng

Không chỉ quy định về điều kiện hành nghề, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 còn đặt ra yêu cầu rõ ràng đối với dòng tiền trong hoạt động môi giới.

Theo Điều 48, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản khi nhận tiền thanh toán theo hợp đồng từ khách hàng phải thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Trong khi đó, Điều 63 quy định cá nhân hành nghề môi giới chỉ được nhận tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp nơi mình làm việc. Mức thù lao, hoa hồng do cá nhân và doanh nghiệp thỏa thuận.

💰 Điều đáng chú ý là môi giới không được trực tiếp nhận tiền hoa hồng, tiền đặt cọc hoặc phí dịch vụ từ chủ nhà, khách hàng.

Theo chuyên gia, khách hàng và chủ nhà không nên chuyển tiền hoa hồng vào tài khoản cá nhân của môi giới. Các khoản phí dịch vụ cần được thanh toán cho doanh nghiệp môi giới, sau đó doanh nghiệp mới chi trả thù lao, hoa hồng cho nhân viên theo thỏa thuận.

Quy định này được kỳ vọng giúp hạn chế các giao dịch “chui”, tăng tính minh bạch và góp phần chống thất thu thuế trong lĩnh vực bất động sản.

Người mua và chủ nhà cần kiểm tra gì?

🔎 Trước khi ký hợp đồng hoặc ủy quyền cho môi giới, chủ nhà và khách hàng được khuyến nghị kiểm tra ít nhất hai thông tin quan trọng:

• Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của người trực tiếp làm việc và thời hạn hiệu lực.
• Thông tin doanh nghiệp nơi môi giới đang công tác.

Việc giao dịch với môi giới không đáp ứng điều kiện pháp lý có thể khiến khách hàng và chủ nhà đối mặt với nhiều rủi ro khi xảy ra tranh chấp.

Đặc biệt, việc trả tiền trực tiếp cho cá nhân môi giới thay vì doanh nghiệp cũng có thể khiến dòng tiền giao dịch thiếu minh bạch và khó xác định trách nhiệm của các bên.

Nghề môi giới bất động sản có bị mất?

Việc siết chặt điều kiện hành nghề không đồng nghĩa nghề môi giới sẽ biến mất..

🤖 Khi người dân có thể sử dụng AI và các công cụ trực tuyến để tiếp cận thông tin bất động sản, môi giới sẽ chịu áp lực phải nâng cao năng lực tư vấn.

Một bất động sản có thể có nhược điểm về ngập nước, vị trí hoặc khả năng thanh khoản – những yếu tố mà dữ liệu thuần túy chưa chắc phản ánh đầy đủ. Đây vẫn là lợi thế của con người so với máy móc.

Sàn giao dịch có thể giúp thị trường minh bạch hơn

🏠 Với bất động sản, mục tiêu của sàn giao dịch không phải làm thay doanh nghiệp tư nhân mà là kết nối dữ liệu, giúp các giao dịch được công khai và minh bạch hơn.

Theo chuyên gia, nếu các giao dịch được thực hiện và khai báo đầy đủ, Nhà nước sẽ hạn chế tình trạng thất thu ngân sách cũng như thiếu hụt dữ liệu về thị trường.

📌 Vì vậy, thay vì lo nghề môi giới biến mất, người làm nghề được kỳ vọng sẽ chuyển từ mô hình “cò đất” tự do sang môi giới chuyên nghiệp, có chứng chỉ, làm việc trong doanh nghiệp và dựa nhiều hơn vào dữ liệu và giá trị thực của bất động sản.