Lỗ thêm 2,2 tỷ USD trong 6 tháng, phải bán tháo tài sản: “Tượng đài” bất động sản Trung Quốc đang đến hồi kết?

Vanke, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, tiếp tục chìm sâu trong thua lỗ khi doanh thu lao dốc, dòng tiền chịu áp lực và doanh nghiệp phải tái cơ cấu nợ, bán tài sản để giảm rủi ro.

Tập đoàn bất động sản Trung Quốc Vanke vừa công bố khoản lỗ ròng 14,95 tỷ Nhân dân tệ (khoảng 2,2 tỷ USD) trong 6 tháng đầu năm 2026, tăng đáng kể so với mức lỗ 11,95 tỷ Nhân dân tệ cùng kỳ năm trước.

Doanh thu trong kỳ cũng giảm 33%, xuống còn 70,17 tỷ Nhân dân tệ. Vanke đồng thời ghi nhận mức lỗ lớn hơn từ các công ty liên doanh và các khoản đầu tư liên kết.

Trong báo cáo tài chính, Vanke thừa nhận môi trường kinh doanh hiện tại vẫn đặc biệt khó khăn và nhiệm vụ kiểm soát, giảm thiểu rủi ro còn nhiều thách thức.

“Tượng đài” bất động sản cũng phải tái cơ cấu nợ

Vanke từng được xem là một trong những doanh nghiệp bất động sản có năng lực quản trị rủi ro tốt nhất Trung Quốc. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng kéo dài của thị trường nhà ở đã khiến doanh nghiệp này rơi vào tình trạng khó khăn.

Từ năm 2025, Vanke bắt đầu đàm phán tái cơ cấu với các chủ nợ trái phiếu trong nước.

Theo Fitch, doanh nghiệp đã tái cơ cấu khoảng 9,3 tỷ Nhân dân tệ trái phiếu, hoàn trả 40% tiền gốc và gia hạn thời gian thanh toán phần còn lại thêm 1 năm. Shenzhen Metro Group, cổ đông lớn nhất của Vanke và là doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, đã cung cấp thêm các khoản vay nhằm hỗ trợ việc trả nợ.

Tính đến cuối tháng 6/2026, Vanke có khoảng 53 tỷ Nhân dân tệ tiền mặt và các khoản tương đương tiền, giảm so với mức 55 tỷ Nhân dân tệ cuối tháng 3.

Tuy nhiên, các nhà phân tích lưu ý một phần đáng kể lượng tiền này bị phong tỏa để phục vụ phát triển dự án, do đó không thể sử dụng tự do cho việc trả nợ.

Theo Fitch, Vanke còn khoản nợ khoảng 20 tỷ Nhân dân tệ sẽ đáo hạn trong giai đoạn từ tháng 12/2026 đến tháng 11/2027.

Shenzhen Metro phải tăng hỗ trợ

Khó khăn của Vanke cũng gây ảnh hưởng trực tiếp tới cổ đông lớn nhất là Shenzhen Metro Group.

Giá cổ phiếu Vanke giảm mạnh cùng khoản lỗ kỷ lục 88,6 tỷ Nhân dân tệ trong năm 2025 đã khiến Shenzhen Metro chịu tác động lớn.

Từ tháng 7, Vanke bắt đầu cải tổ HĐQT, cho thấy mức độ hỗ trợ ngày càng tăng từ các doanh nghiệp thuộc chính quyền Thâm Quyến.

Vanke bổ nhiệm ông Huang Yu, cựu Phó Cục trưởng Cục Giám sát Tài chính Thâm Quyến và từng lãnh đạo một công ty đầu tư do chính quyền thành phố kiểm soát, làm Tổng Giám đốc.

Trong khi đó, Chủ tịch mới của tập đoàn là ông Xu Enli, người từng giữ vị trí Chủ tịch một đơn vị vận hành đường cao tốc thu phí tại Thâm Quyến.

Những thay đổi nhân sự này diễn ra trong bối cảnh Vanke đặt mục tiêu cắt giảm chi phí và bán các tài sản không cốt lõi nhằm cải thiện khả năng sinh lời và củng cố thanh khoản.

Bất động sản Trung Quốc vẫn chưa tìm thấy đáy

Giới đầu tư đang theo dõi sát những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc có thể chạm đáy. Tuy nhiên, các số liệu mới nhất vẫn cho thấy sức cầu yếu.

Theo dữ liệu của chính phủ Trung Quốc, doanh số nhà mới tính theo giá trị trên toàn quốc trong 7 tháng đầu năm 2026 giảm 13,2% so với cùng kỳ năm trước.

Các thành phố lớn đang tiếp tục đưa ra chính sách hỗ trợ để kích cầu. Trong tháng 8, Bắc Kinh nâng hạn mức vay tối đa từ Quỹ Tích lũy Nhà ở – chương trình cho phép người mua tiếp cận nguồn vốn với lãi suất thấp hơn so với vay thương mại.

Dù vậy, các biện pháp kích thích vẫn chưa đủ để nhanh chóng đảo ngược tâm lý thị trường.

Một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là thanh khoản. Hàng loạt căn nhà bị tòa án xử lý để thu hồi nợ với mức giá chiết khấu sâu tạo ra mặt bằng giá mới thấp hơn, khiến người mua tiếp tục trì hoãn quyết định xuống tiền.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương Trung Quốc cũng chịu áp lực tài chính lớn. Trong nhiều năm, nguồn thu từ bán đất cho các nhà phát triển bất động sản từng đóng góp tỷ trọng đáng kể vào ngân sách địa phương. Khi thị trường bất động sản đóng băng, nguồn thu này sụt giảm, khiến khả năng hỗ trợ các doanh nghiệp gặp khó khăn bị hạn chế.

Vanke đang đứng trước bước ngoặt

Việc một doanh nghiệp từng được coi là biểu tượng về quản trị rủi ro như Vanke phải tái cơ cấu nợ và bán tài sản cho thấy mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc.

Vấn đề hiện nay không chỉ nằm ở giá trị tài sản trên sổ sách mà còn ở khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt để thanh toán các nghĩa vụ đến hạn.

Trong bối cảnh người dân vẫn lo ngại về việc làm, thu nhập và khả năng giá nhà tiếp tục giảm, các chính sách hỗ trợ của Bắc Kinh chưa thể ngay lập tức khôi phục niềm tin.

Những khó khăn của Vanke vì thế có thể là dấu hiệu cho thấy quá trình tái cấu trúc ngành bất động sản Trung Quốc vẫn còn kéo dài. Khi nền kinh tế chuyển dần từ mô hình tăng trưởng dựa vào bất động sản và đất đai sang các lĩnh vực công nghệ, sản xuất và tiêu dùng, những “vết sẹo” tài chính từ thời kỳ bùng nổ bất động sản có thể còn tiếp tục ảnh hưởng đến doanh nghiệp, ngân hàng và các hộ gia đình trong nhiều năm.