30 năm tích sản bằng nhà đất, người Trung Quốc bắt đầu “chán” mua nhà: Tiền đang chảy đi đâu?

Bất động sản không còn là lựa chọn mặc định

Suốt nhiều thập kỷ, bất động sản gần như là lựa chọn mặc định của các gia đình Trung Quốc khi muốn tích lũy tài sản. Nhà không chỉ để ở mà còn được xem là tài sản dưỡng già, khoản đầu tư dài hạn và của để dành cho con cháu. Tuy nhiên, sau nhiều năm thị trường đi xuống, niềm tin này đang thay đổi rõ rệt khi ngày càng nhiều người bán bớt nhà đầu tư và chuyển tiền sang tiền gửi, bảo hiểm, vàng, chứng khoán hay tài sản ở nước ngoài.

Từ sở hữu 7 bất động sản đến chỉ giữ lại 2 căn

Một ví dụ điển hình là Li Jiang, doanh nhân lâu năm trong ngành sản xuất tại Quảng Đông. Từ năm 2020, ông bắt đầu lần lượt bán những bất động sản từng được mua với mục tiêu vừa đầu tư, vừa làm khoản dự phòng cho tuổi già và để lại tài sản cho thế hệ sau. Có thời điểm Li sở hữu tới 7 bất động sản, bao gồm căn hộ ở khu trung tâm thương mại và biệt thự cao cấp tại vùng ngoại ô. Nhưng hiện tại, ông chỉ giữ lại 2 căn: một căn để ở và một căn dành cho con trai sau khi hoàn thành việc học ở nước ngoài và trở về Trung Quốc.

💰 Sự thay đổi này phản ánh một chuyển biến lớn hơn trong tư duy tích sản của các hộ gia đình Trung Quốc. Theo South China Morning Post (SCMP), nhà đất và tiền tiết kiệm từng là hai công cụ chủ yếu được các thế hệ cha mẹ, ông bà sử dụng để chuẩn bị tài sản cho con cháu. Nhưng khi dân số già hóa, giá bất động sản suy giảm và triển vọng tăng giá không còn chắc chắn như trước, việc sở hữu quá nhiều nhà bắt đầu được nhìn nhận như một nguồn rủi ro thay vì một khoản bảo đảm cho tương lai.

Li cho rằng ở tuổi của mình, sở hữu một căn nhà đủ tốt để sinh sống đã là cần thiết, còn việc tiếp tục nắm giữ nhiều bất động sản đầu tư có thể khiến tài sản trở nên kém linh hoạt và thậm chí trở thành gánh nặng. Phần tiền thu được từ việc bán nhà được ông chuyển sang các hợp đồng bảo hiểm nhân thọ giá trị lớn, bảo hiểm y tế cao cấp và một số quỹ tín thác tập trung vào những ngành công nghiệp mới nổi. Từ góc nhìn của Li, câu hỏi quan trọng không còn là “có thể mua thêm căn nhà nào?” mà là “tài sản này còn thực sự giúp gia đình giàu lên trong tương lai hay không?”.

Tỷ trọng bất động sản trong tài sản hộ gia đình giảm mạnh

Bất động sản mất dần vị trí thống trị

Dữ liệu được Goldman Sachs công bố và SCMP dẫn lại cho thấy quy mô của sự thay đổi này đáng chú ý hơn nhiều so với những câu chuyện cá nhân. Giữa năm 2021, bất động sản từng chiếm khoảng 67% tổng tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc. Đến quý I/2026, tỷ trọng này giảm xuống còn 52%. Trong khi đó, tiền mặt và tiền gửi ngân hàng tăng từ 16% lên 25% trong cùng khoảng thời gian.

📉 Đây được Goldman Sachs đánh giá là giai đoạn đầu của một “sự thay đổi mang tính cấu trúc” trong cách các hộ gia đình Trung Quốc phân bổ tài sản. Điều đáng chú ý là dòng tiền rời khỏi bất động sản chưa lập tức chảy mạnh vào các tài sản rủi ro cao. Ngược lại, việc tiền mặt và tiền gửi tăng tỷ trọng cho thấy nhiều gia đình đang ưu tiên khả năng thanh khoản và sự an toàn trước khi tìm kiếm những cơ hội đầu tư mới.

Chủ nhà cân nhắc bán vì lợi suất cho thuê thấp

Một trường hợp khác được SCMP nhắc tới là Yu, một chủ nhà tại Bắc Kinh đang cân nhắc bán căn hộ trị giá khoảng 2,1 triệu nhân dân tệ, tương đương hơn 300.000 USD. Căn hộ này mang về khoảng 4.500 nhân dân tệ tiền thuê mỗi tháng, tương ứng lợi suất khoảng 2,6% mỗi năm. Với Yu, mức sinh lời này không đủ hấp dẫn để bù đắp cho rủi ro giá nhà tiếp tục giảm, nhất là khi bà không tin giá bất động sản Bắc Kinh sẽ tăng trong 5 năm tới và đang cân nhắc đưa tiền ra nước ngoài khi tỷ giá thuận lợi hơn.

Một cố vấn quản lý tài sản được SCMP dẫn lời cho biết nhiều gia đình Trung Quốc đại lục hiện chủ động thanh lý những bất động sản không thiết yếu, đặc biệt là những căn nhà từng được mua đơn thuần với mục đích đầu tư. Mục tiêu không nhất thiết là rút hoàn toàn khỏi bất động sản mà là làm cho bảng cân đối tài sản trở nên đa dạng hơn. Nói cách khác, người Trung Quốc vẫn cần nhà để ở, nhưng ngày càng ít người tin rằng phải sở hữu căn thứ hai, thứ ba hay thứ bảy mới có thể bảo đảm tương lai tài chính cho gia đình.

Niềm tin vào “nhà đất chỉ có tăng giá” đã thay đổi

Sự thay đổi trong tư duy tích sản diễn ra song song với cú đảo chiều kéo dài của thị trường bất động sản Trung Quốc. Tại nhiều thành phố lớn, giá nhà từng tăng tương đối đều từ giữa những năm 1990 cho tới khoảng năm 2020, tạo ra một niềm tin mạnh mẽ rằng bất động sản là một trong những cách an toàn nhất để bảo toàn và gia tăng tài sản.

Khủng hoảng bất động sản làm lung lay kỳ vọng tăng giá

Bước ngoặt xuất hiện khi Trung Quốc triển khai các biện pháp kiểm soát đòn bẩy của doanh nghiệp bất động sản. Cuộc khủng hoảng thanh khoản sau đó kéo theo hàng loạt vụ vỡ nợ của các nhà phát triển lớn, khiến niềm tin vào thị trường suy giảm mạnh. Theo báo cáo của Gavekal Dragonomics được SCMP dẫn lại hồi tháng 7, giá nhà mới bình quân tại Trung Quốc đã giảm khoảng 13% so với đỉnh năm 2021, trong khi tại một số khu vực, giá căn hộ đã qua sử dụng giảm gần một nửa so với mức cao nhất.

🏠 Đây là trải nghiệm hoàn toàn khác đối với một thế hệ người mua nhà từng lớn lên với niềm tin rằng bất động sản gần như luôn tăng giá. Nếu trước đây câu hỏi phổ biến là mua ở đâu để giá tăng nhanh hơn, thì sau năm 2021, người mua phải tính tới một khả năng ngược lại: căn nhà vừa mua có thể mất giá trong nhiều năm tiếp theo.

Thị trường phân hóa giữa các phân khúc

Thị trường năm 2026 đã xuất hiện một số dấu hiệu ổn định hơn, nhưng tâm lý của người mua vẫn chưa quay trở lại thời kỳ trước. Một môi giới tại Thượng Hải được SCMP dẫn lời cho biết nhiều khách hàng đang quay lại tìm những căn hộ đã giảm giá sâu, nhưng không nhất thiết vì tin rằng một chu kỳ tăng giá mới sắp bắt đầu. Lý do đơn giản hơn: giá hiện tại đã hấp dẫn hơn và người mua có vị thế thương lượng tốt hơn.

Dù vậy, thị trường Trung Quốc không hoàn toàn đồng nhất. Một bộ phận người mua lần đầu tại các thành phố lớn đang tìm những căn hộ nhỏ, giá thấp, trong đó khoản trả góp hàng tháng thậm chí có thể thấp hơn tiền thuê. Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà cao cấp tại Thượng Hải lại có diễn biến tích cực hơn đáng kể. Gavekal Dragonomics ước tính giá nhà mới hạng sang tại thành phố này tăng khoảng 31% kể từ năm 2021, trái ngược với xu hướng giảm của thị trường đại chúng.

Tiền rời khỏi nhà đất đang đi đâu?

Tiền gửi và tiền mặt trở thành lựa chọn phòng thủ

Nếu bất động sản không còn là nơi hấp thụ phần lớn tiền tiết kiệm của các hộ gia đình, câu hỏi tiếp theo là dòng tiền đang dịch chuyển sang đâu. Câu trả lời trước mắt vẫn là tiền mặt và tiền gửi ngân hàng. Việc tỷ trọng nhóm tài sản này tăng từ 16% lên 25% chỉ trong chưa đầy 5 năm cho thấy tâm lý phòng thủ đang đóng vai trò rất lớn trong quá trình tái phân bổ tài sản.

Cổ phiếu chưa thể thay thế bất động sản

📊 Cổ phiếu hiện chưa trở thành “người kế nhiệm” của bất động sản. Tỷ trọng cổ phiếu do các hộ gia đình Trung Quốc trực tiếp nắm giữ chỉ tăng nhẹ từ 5% giữa năm 2021 lên 6% vào quý I/2026. Goldman Sachs cho biết chỉ khoảng một phần tư người trưởng thành tại Trung Quốc tham gia thị trường chứng khoán, cho thấy khẩu vị đầu tư rủi ro của hộ gia đình vẫn tương đối hạn chế.

Người giàu tăng đầu tư vào bảo hiểm, vàng và tài sản nước ngoài

Trong nhóm những người giàu, xu hướng đa dạng hóa rõ ràng hơn. Khảo sát của Hurun Research Institute được SCMP dẫn lại cho thấy các gia đình giàu có đang giảm tỷ trọng bất động sản và tăng phân bổ vào bảo hiểm, vàng cũng như tài sản ở nước ngoài. Một khảo sát khác với 500 người giàu Trung Quốc đại lục cho thấy 56% dự kiến tăng tỷ trọng đầu tư ở nước ngoài. Hong Kong là điểm đến phổ biến nhất với 52% người được hỏi lựa chọn, tiếp theo là Singapore với 40% và Mỹ với 35%.

Điều quan trọng là những kênh đầu tư này không nhất thiết loại trừ nhau. Một gia đình có thể đồng thời tăng tiền gửi ngân hàng để duy trì thanh khoản, mua bảo hiểm cho mục tiêu dài hạn, nắm giữ vàng để phòng thủ, dành một phần tài sản cho quỹ cổ phiếu và đưa một phần khác ra nước ngoài. Cấu trúc này khác hoàn toàn so với giai đoạn trước, khi một gia đình có thể tập trung phần lớn tài sản vào vài căn nhà và kỳ vọng giá trị của chúng sẽ tăng theo thời gian.

“Két sắt” mặc định của người Trung Quốc đang thay đổi

🇨🇳 Người Trung Quốc chưa từ bỏ bất động sản, và cũng chưa có dấu hiệu tất cả cùng lúc chuyển tiền sang các kênh đầu tư khác. Những căn hộ nhỏ, giá đã giảm sâu hoặc bất động sản cao cấp tại một số thành phố vẫn có sức hút nhất định. Tuy nhiên, điều đang thay đổi nằm ở vai trò của nhà đất trong toàn bộ chiến lược tài chính của hộ gia đình.

Từ sở hữu nhiều nhà sang phân bổ tài sản đa dạng

Trong suốt nhiều thập kỷ, một căn nhà không chỉ là nơi ở mà còn được xem như tài khoản tiết kiệm khổng lồ, tài sản dưỡng già và phương tiện chuyển giao của cải giữa các thế hệ. Giờ đây, niềm tin rằng “có nhà là có tài sản” đang dần nhường chỗ cho một tư duy khác: tài sản cần được phân bổ vào nhiều nơi, có khả năng sinh dòng tiền, duy trì thanh khoản và giảm phụ thuộc vào một thị trường duy nhất.

Vì vậy, câu chuyện của thị trường nhà ở Trung Quốc hiện nay không đơn thuần là người dân “chán mua nhà”. Thay đổi lớn hơn đang diễn ra trong chính định nghĩa về tích sản. Sau 30 năm coi bất động sản là chiếc két sắt mặc định, các hộ gia đình Trung Quốc đang bắt đầu chia nhỏ chiếc két đó thành tiền gửi, bảo hiểm, vàng, tài sản tài chính và các khoản đầu tư xuyên biên giới. Nếu xu hướng này tiếp diễn, tác động của nó sẽ không chỉ dừng lại ở thị trường bất động sản mà còn có thể định hình lại cách dòng tiền hộ gia đình Trung Quốc vận động trong nhiều năm tới.