10 phút đi bộ tới ga metro đáng giá bao nhiêu? Bất động sản đang trả lời bằng những con số

Nếu trước đây khoảng cách tới trung tâm là một trong những tiêu chí quan trọng để định giá bất động sản, thì nay một thước đo mới đang ngày càng rõ nét: mất bao lâu để di chuyển đến nơi cần đến.

Khi mạng lưới metro và các tuyến vành đai được đẩy mạnh đầu tư, lợi thế về thời gian di chuyển đang trở thành yếu tố có khả năng làm thay đổi giá trị bất động sản, đặc biệt tại các khu vực vùng ven.

Vùng ven trở nên hấp dẫn khi khoảng cách được tính bằng thời gian

Một căn hộ cách trung tâm 20 km nhưng chỉ mất 25 phút di chuyển có thể trở nên hấp dẫn hơn một dự án cách trung tâm 10 km nhưng mất hơn một giờ vì ùn tắc.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 69% người được hỏi lựa chọn vùng ven hoặc các khu vực đang phát triển trong chiến lược tìm kiếm bất động sản trong 3-5 năm tới.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, động lực dịch chuyển ra vùng ven không chỉ đến từ mức giá thấp hơn. Người mua đang đánh đổi khoảng cách với trung tâm để có không gian sống lớn hơn, mức giá dễ tiếp cận hơn và kỳ vọng vào khả năng kết nối hạ tầng trong tương lai.

Điểm đáng chú ý là lợi thế của vùng ven hiện nay không còn đơn thuần nằm ở "giá rẻ", mà ở dư địa phát triển và khả năng hình thành một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh.

Metro và TOD đang kéo giá trị bất động sản ra khỏi lõi đô thị

Tại Hà Nội, quy hoạch tổng thể Thủ đô hướng tới khoảng 1.200 km đường sắt đô thị, trong đó hệ thống nội vùng gồm 18 tuyến với tổng chiều dài 979 km. Đến tháng 6/2026, thành phố đã khởi công 5 dự án đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 303,5 km.

Song song với metro là mô hình TOD - phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng. Hà Nội dự kiến hình thành khoảng 5-10 trung tâm TOD cấp quốc gia hoặc vùng, 20-30 trung tâm TOD cấp thành phố và khoảng 120-150 điểm TOD cấp khu vực dọc các tuyến đường sắt đô thị.

TP.HCM cũng đặt mục tiêu đến năm 2050 phát triển khoảng 1.540 km đường sắt đô thị, gồm 1.100 km metro và 440 km đường sắt nhẹ. Các tuyến đường sắt sẽ được gắn với mô hình TOD, trong đó nhà ở, việc làm, thương mại, dịch vụ và giáo dục được tập trung quanh các hành lang giao thông.

Khi đó, các ga metro không còn đơn thuần là điểm đón trả khách mà có thể trở thành những trung tâm kinh tế mới.

Bất động sản gần metro đang tăng giá nhanh hơn mặt bằng chung

Tác động của hạ tầng đã bắt đầu phản ánh vào giá bất động sản.

Theo Savills Việt Nam, giá căn hộ dọc tuyến metro số 1 TP.HCM đã tăng 35-70% trong 5 năm qua. Tại Hà Nội, bất động sản gần tuyến metro số 3 ghi nhận mức tăng khoảng 40%.

Nhu cầu thuê nhà gần các ga metro cũng tăng mạnh. Riêng trong năm 2024, nhu cầu thuê quanh các khu vực này tăng tới 45%, kéo theo giá thuê tăng trung bình 25-30% từ giai đoạn xây dựng đến khi tuyến metro chính thức khai thác.

Đáng chú ý hơn, dữ liệu của JLL Việt Nam cho thấy các dự án nằm trong bán kính 10 phút đi bộ từ ga metro hiện chiếm khoảng 14-16% nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM.

Tại TP.HCM, bất động sản gần metro tăng giá khoảng 8%/năm, cao gấp đôi mức trung bình của thị trường năm 2025. Trong khi đó, tại Hà Nội, mức tăng đạt khoảng 19%, cao hơn đáng kể so với mức 12% của toàn thị trường.

Những con số này cho thấy "10 phút đi bộ tới metro" đang dần trở thành một lợi thế có thể định lượng bằng tiền.

Hạ tầng đi trước, nhưng đừng để giá đất chạy trước quá xa

Dù metro và vành đai có thể tạo ra giá trị mới cho bất động sản, hạ tầng không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với tăng trưởng bền vững.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thực tế nhiều năm qua cho thấy mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch hoặc dự án hạ tầng lớn, giá đất thường tăng nhanh, thậm chí tăng trước khi dự án được triển khai.

Vấn đề nằm ở chỗ nguồn cung đô thị chưa theo kịp tốc độ phát triển hạ tầng.

Nếu metro, đường vành đai được đầu tư trước nhưng nguồn cung nhà ở, thương mại, dịch vụ và việc làm không được phát triển đồng bộ, phần lớn giá trị gia tăng từ hạ tầng có thể chỉ phản ánh vào giá đất, thay vì tạo thêm cơ hội an cư cho người dân.

Do đó, theo TS. Nguyễn Văn Đính, cần phát triển các khu đô thị mới gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là TOD; đồng thời công khai thông tin quy hoạch, kiểm soát hoạt động đầu cơ và xử lý các hành vi tạo sốt đất ảo.

Một hướng khác được đặt ra là nghiên cứu cơ chế thu hồi một phần giá trị gia tăng từ đất đai do đầu tư công mang lại để tái đầu tư cho hạ tầng và nhà ở xã hội.

5-10 phút đi bộ có thể quyết định khả năng tiếp cận nhà ở

Một trong những bài toán quan trọng của TOD không chỉ là tăng giá bất động sản, mà còn phải đảm bảo người dân có thể thực sự hưởng lợi từ hạ tầng.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, cho rằng nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền có thể được tích hợp trong bán kính 300-500 m quanh các ga TOD, tương đương khoảng 5-10 phút đi bộ.

Cách tiếp cận này giúp người thu nhập thấp và trung bình có thể tiếp cận trực tiếp với giao thông công cộng, thay vì phải sinh sống quá xa các trung tâm việc làm.

Một số chuyên gia quy hoạch đô thị quốc tế cũng đề xuất nguyên tắc cơ cấu nhà ở "1-3-6": một phần nhà ở rất cao cấp, ba phần nhà ở cao cấp và sáu phần nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Tỷ lệ cụ thể có thể thay đổi tùy từng khu vực, nhưng mục tiêu là tạo ra cơ cấu nhà ở đa dạng ngay từ giai đoạn quy hoạch.

Metro đang thay đổi cách thị trường định giá bất động sản

Sự phát triển của metro, vành đai và TOD đang tạo ra một thay đổi đáng chú ý trên thị trường bất động sản: khoảng cách không còn được đo đơn thuần bằng kilomet mà ngày càng được đo bằng số phút di chuyển.

Một vị trí cách ga metro 300-500 m, có thể đi bộ trong 5-10 phút, có khả năng sở hữu lợi thế rõ rệt về thanh khoản, nhu cầu thuê và giá trị tài sản.

Tuy nhiên, bài toán dài hạn không nằm ở việc giá đất quanh metro tăng bao nhiêu, mà là liệu hạ tầng có kéo theo nhà ở, việc làm, dịch vụ và một hệ sinh thái đô thị thực sự hay không.

Nếu làm được điều đó, metro không chỉ rút ngắn thời gian đi lại. Nó có thể rút ngắn khoảng cách giữa vùng ven và trung tâm, đồng thời mở ra những cực tăng trưởng mới cho các đô thị lớn.