Nhà nước có thể mua lại dự án nhà ở “đắp chiếu”: Cơ hội giải cứu hàng nghìn căn hộ bị bỏ hoang?

Một dự án nhà ở đình trệ không nhất thiết phải kết thúc bằng việc thanh lý tài sản hay kéo dài tranh chấp. Định hướng mới tại Nghị quyết 21 mở ra khả năng Nhà nước nghiên cứu mua lại những dự án mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện, qua đó biến nguồn lực đang bị “đóng băng” thành quỹ nhà phục vụ người dân.

Một dự án treo, hàng nghìn người chờ đợi

Câu chuyện tại Dream Home Riverside là một ví dụ điển hình cho những hệ lụy của các dự án nhà ở đình trệ kéo dài.

Dự án tại phường Bình Đông, TP.HCM do Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lý Khương làm chủ đầu tư, gồm hai chung cư D3 và D4 với tổng quy mô hơn 2.000 căn hộ.

Dự án được giới thiệu từ cuối năm 2017 và mở bán từ năm 2018. Tuy nhiên, sau nhiều năm, công trình vẫn chưa thể hoàn thành và hiện đã ngừng thi công.

Cuối tháng 7/2026, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết dự án được thi công phù hợp với giấy phép xây dựng nhưng hiện đã dừng lại. Cơ quan này kiến nghị UBND TP.HCM giao Sở Tài chính làm việc với chủ đầu tư để đánh giá năng lực tài chính và đề xuất phương án xử lý.

Thời hạn thực hiện được đặt ra trước ngày 20/8.

Dream Home Riverside không phải trường hợp cá biệt. Tính đến cuối năm 2025, cả nước có gần 3.000 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc hoặc trong tình trạng “treo”.

Đằng sau mỗi dự án như vậy không chỉ là một doanh nghiệp gặp khó khăn.

Đó còn là đất đai, công trình đã xây dựng, nguồn vốn tín dụng, tiền của người mua nhà, chi phí của nhà thầu và đặc biệt là quyền lợi của hàng nghìn gia đình đang chờ nhận nhà.

Nếu dự án tiếp tục bị bỏ mặc, toàn bộ nguồn lực này có nguy cơ bị đóng băng trong nhiều năm.

Nghị quyết 21 mở ra một hướng xử lý khác

Ngày 28/7/2026, Nghị quyết 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được ban hành.

Một trong những định hướng đáng chú ý là nghiên cứu thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.

Mục tiêu là tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Theo Thạc sĩ, Luật sư Hoàng Hà, Công ty Luật TNHH MTV Thiên Quý, Đoàn Luật sư TP.HCM, đây là một cách tiếp cận khác với phương thức xử lý dự án đình trệ trước đây.

Thông thường, khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ, người mua có thể yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, chấm dứt hợp đồng và đòi tiền, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hoặc tham gia quá trình xử lý tài sản nếu doanh nghiệp mất khả năng thanh toán.

Nhưng điểm chung là quyền lợi của người mua cuối cùng thường được quy đổi thành một khoản tiền.

Trong khi đó, phần lớn người mua nhà không đầu tư vào dự án để nhận lại tiền sau nhiều năm. Mục tiêu của họ là có một nơi ở.

Một dự án dở dang vẫn có thể còn giá trị rất lớn

Một dự án chung cư xây đến tầng 20 nhưng chưa hoàn thiện có thể trở thành tài sản rất khó xử lý nếu bị chia nhỏ và thanh lý từng phần.

Ngược lại, nếu dự án có đầy đủ đất đai, quy hoạch, giấy phép, phần công trình đã xây dựng và vẫn có khả năng tiếp tục thi công, tổng thể dự án có thể còn giá trị kinh tế và xã hội đáng kể.

Vấn đề nằm ở chỗ phải có một chủ thể đủ năng lực tiếp tục thực hiện.

Theo hướng tiếp cận của Nghị quyết 21, thay vì để nguồn lực này tiếp tục nằm bất động, Nhà nước có thể nghiên cứu một cơ chế để tiếp nhận, hoàn thiện và đưa dự án trở lại hoạt động.

Đây không đơn thuần là việc “cứu” một dự án bất động sản.

Nếu được thiết kế đúng, một tài sản có nguy cơ trở thành công trình bỏ hoang có thể được chuyển hóa thành nguồn cung nhà ở phục vụ chính sách xã hội.

Có phải Nhà nước đang “giải cứu” chủ đầu tư?

Đây là vấn đề dễ gây tranh luận nhất.

Khi Nhà nước mua lại một dự án thất bại, câu hỏi đặt ra là liệu ngân sách có đang được sử dụng để gánh hậu quả từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hay không.

Theo luật sư Hoàng Hà, cần phân biệt rõ giữa cứu doanh nghiệp và mua một tài sản có giá trị để phục vụ mục tiêu công.

Cứu doanh nghiệp là sử dụng nguồn lực công để gánh thay hậu quả từ những quyết định kinh doanh của doanh nghiệp.

Trong khi đó, nếu Nhà nước mua một dự án với mức giá được kiểm soát, dựa trên giá trị thực của tài sản và nhằm tạo quỹ nhà ở, bản chất của giao dịch hoàn toàn khác.

Điều quan trọng là phải xác định chính xác giá trị dự án, phần chi phí đã đầu tư, nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ đối với người mua, ngân hàng, nhà thầu cùng những bên liên quan.

Nếu làm được điều này, nhiều bên có thể cùng hưởng lợi.

Nhà nước có thêm quỹ nhà mà không nhất thiết phải bắt đầu lại từ khâu tìm đất, lập dự án và xây dựng mới. Xã hội tránh được việc đất đai và công trình bị bỏ hoang. Thị trường được giải phóng khỏi những dự án tồn đọng kéo dài.

Quan trọng hơn, người dân đã bỏ tiền mua nhà có thêm cơ hội để dự án được tiếp tục.

Với người mua nhà, đây có phải “lối thoát”?

Quay trở lại trường hợp Dream Home Riverside, trước khi có định hướng mới, bài toán của người mua chủ yếu xoay quanh câu hỏi: có thể lấy lại bao nhiêu tiền?

Ngay cả khi khởi kiện và thắng kiện, nếu doanh nghiệp không còn khả năng thanh toán thì phán quyết của tòa cũng khó có thể biến thành một căn nhà hoàn chỉnh.

Trong trường hợp ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, khoản bảo lãnh về nguyên tắc vẫn chủ yếu liên quan đến nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi không bàn giao nhà.

Nếu doanh nghiệp bước vào quá trình phục hồi hoặc phá sản, người mua lại trở thành một bên có quyền lợi trong quá trình xử lý tài sản và nghĩa vụ của doanh nghiệp.

Trong khi đó, bản chất của thủ tục phá sản vẫn là giải quyết tài sản và nghĩa vụ tài chính, chứ không phải hoàn thiện một dự án chung cư để giao nhà cho khách hàng.

Nếu cơ chế Nhà nước mua lại dự án được thể chế hóa và Dream Home Riverside hoặc những dự án tương tự đủ điều kiện tham gia, hướng xử lý sẽ khác.

Thay vì để dự án tiếp tục nằm bất động trong khi các bên tranh chấp tài sản, dự án có thể được giữ lại và tiếp tục hoàn thiện.

Điều này về mặt thực tế có thể làm tăng đáng kể cơ hội để những căn hộ đang nằm trên giấy trở thành nhà ở thực tế.

Nhưng chưa có chuyện Nhà nước “mua nhà thay” cho người dân

Dù vậy, cần hiểu chính xác rằng Nghị quyết 21 hiện mới dừng ở chủ trương và định hướng nghiên cứu cơ chế.

Nghị quyết chưa đồng nghĩa với việc người mua tại một dự án đang đình trệ đương nhiên được Nhà nước mua lại dự án hoặc tiếp tục nhận căn hộ đã ký hợp đồng.

Để cơ chế này có thể vận hành, nhiều vấn đề sẽ phải được quy định cụ thể, từ:

• Tiêu chí xác định chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện dự án.
• Điều kiện để một dự án được đưa vào diện mua lại.
• Phương pháp xác định giá trị dự án.
• Nguồn vốn để Nhà nước mua lại.
• Cách thức tiếp tục hoàn thiện công trình.
• Quyền lợi của người mua nhà.
• Quyền của ngân hàng nhận tài sản bảo đảm.
• Nghĩa vụ với nhà thầu và các chủ nợ khác.

Đây đều là những vấn đề phức tạp cần được thể chế hóa bằng các quy định pháp luật tiếp theo.

Một thay đổi đáng chú ý trong tư duy xử lý dự án “đắp chiếu”

Điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết 21 có thể không nằm ở việc Nhà nước có thể mua một dự án.

Quan trọng hơn là cách nhìn đối với một dự án thất bại.

Một dự án nhà ở không nhất thiết phải đi đến kết cục bị bỏ hoang, thanh lý hoặc kéo dài tranh chấp trong nhiều năm chỉ vì chủ đầu tư ban đầu không còn khả năng thực hiện.

Nếu bản thân dự án vẫn còn giá trị và có khả năng hoàn thiện, nguồn lực đã nằm trong đó có thể tiếp tục được khai thác.

Đây cũng là bài toán đặc biệt quan trọng trong bối cảnh hàng nghìn dự án bất động sản tại Việt Nam vẫn đang gặp vướng mắc.

Từ một tài sản bị “đóng băng”, nếu có cơ chế phù hợp, dự án có thể trở thành nguồn cung nhà ở mới.

Từ Nghị quyết 21 đến một cơ chế vận hành thực tế vẫn còn một chặng đường dài. Nhưng nếu được thiết kế minh bạch, định giá chặt chẽ và đặt quyền lợi của người dân làm trọng tâm, việc giữ lại những dự án còn khả năng phục hồi có thể mở ra một hướng mới để xử lý bài toán bất động sản “đắp chiếu” tại Việt Nam.