Ngân hàng rót hơn 2,5 triệu tỷ đồng vào bất động sản trong 6 tháng

Tín dụng ngân hàng tiếp tục là nguồn vốn chủ lực của thị trường bất động sản khi dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 6/2026 vượt 2,5 triệu tỷ đồng, tăng hơn 12% chỉ sau một quý.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng 284.073 tỷ đồng so với cuối tháng 3. Riêng trong quý II, dư nợ tăng 12,71%.

Dòng vốn ngân hàng hiện có xu hướng tập trung vào những phân khúc có khả năng tạo nguồn cung và khai thác thực tế, đặc biệt là nhà ở, khu đô thị và bất động sản công nghiệp.

Hơn 833.000 tỷ đồng chảy vào dự án nhà ở, khu đô thị

Trong cơ cấu tín dụng bất động sản, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Đến cuối tháng 6, dư nợ của nhóm này đạt 833.558 tỷ đồng, tăng 49.618 tỷ đồng, tương đương 6,33% so với cuối tháng 3.

Diễn biến này cho thấy ngân hàng vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho thị trường, nhưng dòng tiền đang được phân bổ thận trọng hơn. Các dự án có pháp lý đầy đủ, khả năng triển khai và tạo nguồn cung thực tế đang có lợi thế hơn trong việc tiếp cận tín dụng.

Trong khi đó, nhu cầu vốn của doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức cao, chủ yếu phục vụ hoạt động kinh doanh, bổ sung vốn lưu động và triển khai các dự án.

Tuy nhiên, ở phía người mua nhà, khả năng tiếp cận vốn vẫn là một điểm nghẽn. Mặt bằng lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm. Sau thời gian ưu đãi, nhiều khoản vay có thể chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí cao hơn tại một số ngân hàng.

Chi phí vốn tăng gây áp lực không chỉ lên các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua nhà của người dân. Hạn mức tín dụng và yêu cầu chứng minh thu nhập cũng khiến một bộ phận khách hàng khó tiếp cận vốn, qua đó tác động đến thanh khoản thị trường.

Trái phiếu bất động sản dần phục hồi

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp đang trở lại vai trò là một kênh huy động vốn đáng chú ý của các doanh nghiệp bất động sản.

Trong quý II/2026, nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 38.764 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp.

Tuy nhiên, dòng vốn này chủ yếu tập trung vào một số doanh nghiệp quy mô lớn và các dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện.

Một số doanh nghiệp có giá trị phát hành lớn trong kỳ gồm CTCP Vinhomes với 17.000 tỷ đồng, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An 7.500 tỷ đồng, CTCP Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc 5.700 tỷ đồng, CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn 4.000 tỷ đồng và CTCP Đô thị Du lịch Cần Giờ 2.500 tỷ đồng.

Điều này cho thấy thị trường trái phiếu đang phục hồi nhưng chưa đồng đều. Các doanh nghiệp có quy mô lớn, tài chính tốt và dự án rõ ràng vẫn có lợi thế đáng kể trong việc huy động vốn.

FDI vào bất động sản cũng tăng

Nguồn vốn thứ ba hỗ trợ thị trường là đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Trong 6 tháng đầu năm 2026, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam ước đạt 13,03 tỷ USD, tăng 11,2% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 6 tháng đầu năm của 5 năm gần đây.

Riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút khoảng 965,2 triệu USD vốn FDI thực hiện, tương đương 7,4% tổng vốn FDI thực hiện trong cả nước.

Tính đến ngày 30/6, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ.

Nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn điều chỉnh, lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 5,1 tỷ USD, chiếm 17,9% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm.

Như vậy, thị trường bất động sản đang tiếp tục nhận được dòng vốn từ ba kênh chính gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và FDI. Tuy nhiên, điểm chung của các nguồn vốn này là xu hướng phân bổ ngày càng có chọn lọc, ưu tiên doanh nghiệp có năng lực tài chính và những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai thực tế.