Ngân hàng Nhà nước nới cách tính tín dụng bất động sản cho khách sạn, khu nghỉ dưỡng

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang điều chỉnh cách kiểm soát tín dụng bất động sản theo hướng phân loại cụ thể hơn giữa các nhóm dự án.

Từ nay đến hết năm 2026, phần dư nợ tăng thêm đối với một số khoản vay dành cho khách sạn, khu du lịch, khu sinh thái và nghỉ dưỡng sẽ không được tính vào tổng dư nợ bất động sản của tổ chức tín dụng.

Một số khoản vay bất động sản được loại khỏi cách tính

Theo quy định mới, từ đầu năm đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với các khoản cho vay nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, khu sinh thái và nghỉ dưỡng vào tổng dư nợ bất động sản.

Điều này đồng nghĩa với việc nếu ngân hàng tăng cho vay đối với những lĩnh vực trên trong năm 2026, phần dư nợ tăng thêm sẽ không làm tăng quy mô dư nợ bất động sản được sử dụng để kiểm soát theo quy định.

Tuy nhiên, đây không phải là việc loại các khoản vay này khỏi hạn mức tín dụng chung. Các khoản tín dụng vẫn nằm trong tổng room tín dụng được NHNN giao cho từng tổ chức tín dụng.

Cách điều chỉnh này tạo thêm dư địa để ngân hàng phân bổ vốn cho các dự án thuộc nhóm khách sạn, du lịch và nghỉ dưỡng mà không phải chịu thêm áp lực từ giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản.

Tín dụng bất động sản được phân loại theo từng nhóm

Động thái của NHNN diễn ra trong bối cảnh cơ quan quản lý đang chuyển dần sang cách tiếp cận phân loại tín dụng bất động sản theo từng lĩnh vực.

Trước đó, các ngân hàng được yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026 không vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

Bên cạnh nhóm khách sạn và nghỉ dưỡng, một số khoản vay khác cũng đã được đưa ra khỏi cách tính dư nợ bất động sản. Trong đó có tín dụng dành cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất.

Như vậy, thay vì áp dụng một cách kiểm soát đồng nhất cho toàn bộ thị trường bất động sản, chính sách tín dụng đang có xu hướng phân tách các nhóm dự án dựa trên mục đích sử dụng và vai trò đối với nền kinh tế.

Những lĩnh vực gắn với nhà ở xã hội, sản xuất công nghiệp, du lịch và dịch vụ được tạo thêm dư địa tiếp cận vốn, trong khi các khoản tín dụng bất động sản khác vẫn chịu sự kiểm soát theo quy định chung.

Tín dụng cho các dự án lớn được chú ý

Việc thay đổi cách tính dư nợ diễn ra cùng với một số động thái khác nhằm tăng khả năng cung ứng vốn cho các dự án quy mô lớn.

Một số đề xuất gần đây hướng tới việc cho phép ngân hàng nâng giới hạn cho vay lên tới 52% vốn tự có đối với một số dự án tại Hà Nội. Bên cạnh đó, dư nợ cho vay đối với một số dự án lớn của các tập đoàn như Vingroup, Sun Group và Masterise cũng được đề xuất không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng hằng năm.

Các đề xuất này cho thấy nhu cầu vốn dành cho những dự án có quy mô lớn đang được đặt trong một cơ chế quản lý riêng, thay vì hoàn toàn áp dụng theo cách tính tín dụng thông thường.

Tín dụng toàn hệ thống tăng hơn 10%

Theo số liệu đến ngày 28/8, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 20,5 triệu tỷ đồng, tăng hơn 10,2% so với cuối năm 2025.

Tại Hà Nội, tín dụng trên địa bàn tăng hơn 13%, cao hơn tốc độ tăng trưởng chung của toàn hệ thống.

Trong bối cảnh tín dụng đang tăng khá nhanh, việc NHNN phân loại và điều chỉnh cách tính đối với từng nhóm bất động sản giúp chính sách có thêm mức độ linh hoạt trong phân bổ nguồn vốn.

Với khách sạn, khu nghỉ dưỡng, khu du lịch và một số nhóm bất động sản được ưu tiên khác, việc không tính phần dư nợ tăng thêm vào tổng dư nợ bất động sản có thể tạo thêm không gian cho ngân hàng cấp vốn. Dù vậy, khả năng giải ngân thực tế vẫn phụ thuộc vào room tín dụng chung, chất lượng dự án và các điều kiện cấp tín dụng của từng ngân hàng.

Động thái này cho thấy định hướng điều hành tín dụng bất động sản năm 2026 đang chuyển mạnh hơn sang phân loại theo lĩnh vực, thay vì áp dụng một giới hạn chung cho toàn bộ thị trường.