Chủ cũ Saigon Marina IFC nợ hơn 68.000 tỷ đồng: Vốn tăng mạnh nhưng đòn bẩy vẫn ở mức cao

Công ty TNHH Capitaland Tower ghi nhận lợi nhuận sau thuế gần 332 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2026, đảo chiều mạnh so với khoản lỗ hơn 2.700 tỷ đồng cùng kỳ. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh lợi nhuận tích cực là một bảng cân đối kế toán có biến động rất lớn: vốn chủ sở hữu tăng hơn 18.000 tỷ đồng, trong khi nợ phải trả tăng thêm gần 53.700 tỷ đồng, lên hơn 68.000 tỷ đồng.

Lợi nhuận đảo chiều nhưng chưa thể nói doanh nghiệp đã khỏe hơn

Trong 6 tháng đầu năm 2026, Capitaland Tower ghi nhận lợi nhuận sau thuế gần 332 tỷ đồng, trái ngược hoàn toàn với mức lỗ 2.733 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước.

Thoạt nhìn, đây là một sự cải thiện rất lớn.

Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào lợi nhuận, nhà đầu tư có thể bỏ qua biến động quan trọng hơn đang diễn ra trên bảng cân đối kế toán.

Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đã chuyển từ trạng thái âm hơn 7.000 tỷ đồng cuối kỳ trước lên 11.283 tỷ đồng.

Sự thay đổi này chủ yếu đến từ việc Capitaland Tower tăng vốn điều lệ từ 2.020 tỷ đồng lên 22.520 tỷ đồng, tức tăng thêm 20.500 tỷ đồng.

Điều này có nghĩa phần lớn sự cải thiện của vốn chủ sở hữu không đến từ hoạt động kinh doanh tạo ra lợi nhuận, mà đến từ việc chủ sở hữu bơm thêm vốn vào doanh nghiệp.

Đây là một khác biệt quan trọng.

Tăng vốn có thể giúp doanh nghiệp củng cố năng lực tài chính, xử lý tình trạng âm vốn và tạo nguồn lực cho các kế hoạch mới. Nhưng bản thân việc tăng vốn không chứng minh rằng hoạt động kinh doanh đã phục hồi bền vững.

Đặc biệt, Capitaland Tower vẫn còn khoản lỗ lũy kế hơn 11.200 tỷ đồng.

Nợ phải trả tăng thêm gần 53.700 tỷ đồng

Biến động đáng chú ý nhất nằm ở phía bên kia bảng cân đối.

Tính đến cuối kỳ, tổng nợ phải trả của Capitaland Tower lên tới 68.209 tỷ đồng, tăng mạnh từ mức 14.515 tỷ đồng một năm trước.

Như vậy, chỉ trong một năm, nợ phải trả tăng thêm khoảng 53.694 tỷ đồng, tương đương mức tăng gần 370%.

Đây là mức tăng rất lớn so với quy mô vốn chủ sở hữu hiện tại.

Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp hiện ở mức hơn 6 lần. Nói cách khác, cứ 1 đồng vốn chủ sở hữu thì Capitaland Tower đang có hơn 6 đồng nghĩa vụ nợ.

Tuy nhiên, cần thận trọng khi diễn giải con số này.

Nợ tăng mạnh không tự động đồng nghĩa doanh nghiệp mất khả năng thanh toán. Trong bất động sản, đặc biệt với các dự án có quy mô lớn, doanh nghiệp thường sử dụng lượng vốn vay đáng kể để phát triển hoặc thực hiện các thương vụ đầu tư.

Vấn đề quan trọng hơn là 68.209 tỷ đồng nợ đó bao gồm những khoản nào, đến hạn khi nào và được tài trợ cho tài sản nào.

Đây lại chính là điểm mà báo cáo gửi HNX chưa cung cấp đầy đủ.

Khoản nợ hơn 68.000 tỷ đồng đang được dùng vào đâu?

Capitaland Tower không thuyết minh chi tiết cơ cấu các khoản nợ trong báo cáo.

Vì vậy, chưa thể kết luận toàn bộ số nợ tăng thêm là vay ngân hàng, trái phiếu, khoản phải trả cho bên liên quan hay những nghĩa vụ tài chính khác.

Nhưng chính sự thiếu thông tin này khiến biến động bảng cân đối trở nên đáng chú ý.

Một doanh nghiệp có thể tăng nợ mạnh nhưng vẫn an toàn nếu nguồn vốn được sử dụng để sở hữu những tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định và giá trị đủ lớn để bảo đảm nghĩa vụ nợ.

Ngược lại, nếu phần lớn khoản nợ được sử dụng để tài trợ cho tài sản chưa tạo ra dòng tiền, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với áp lực lãi vay, tái cấp vốn và thanh khoản.

Đặc biệt với bất động sản, thời điểm dòng tiền thu về thường không đồng nhất với thời điểm doanh nghiệp phải trả nợ.

Một dự án có thể sở hữu tài sản trị giá hàng chục nghìn tỷ đồng nhưng vẫn gặp áp lực tài chính nếu chưa thể bán, cho thuê hoặc khai thác tài sản để tạo tiền mặt.

Do đó, trong trường hợp Capitaland Tower, con số cần theo dõi không chỉ là tổng nợ mà còn là khả năng chuyển tài sản thành dòng tiền để trả nợ.

Từ chủ đầu tư Saigon Marina IFC đến sự thay đổi chủ sở hữu

Capitaland Tower từng là chủ đầu tư dự án Trung tâm tài chính quốc tế Saigon Marina IFC tại khu đất Ba Son, TP.HCM.

Đây là vị trí đặc biệt khi dự án nằm trong khu vực trung tâm, đồng thời kết nối trực tiếp với ga ngầm tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên.

Tuy nhiên, theo báo cáo của Saigon Ratings được đề cập, trong quý IV/2025, Công ty TNHH Đầu tư Marina Center đã nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần và trở thành chủ sở hữu dự án.

Điều này có nghĩa Capitaland Tower hiện không còn là pháp nhân sở hữu dự án Saigon Marina IFC.

Thương vụ này cũng giúp giải thích vì sao cấu trúc vốn của các pháp nhân liên quan có những biến động rất lớn trong thời gian gần đây.

Capitaland Tower từng thuộc sở hữu 100% của CVH Cayman Holdings Limited. Sau nhiều lần chuyển nhượng, đến tháng 8/2025, vốn điều lệ doanh nghiệp được nâng từ 2.020 tỷ đồng lên 22.520 tỷ đồng.

Hiện toàn bộ cổ đông của Capitaland Tower là nhà đầu tư trong nước.

Trong đó, bà Lê Thị Huyền Linh sở hữu 91% vốn, tương ứng giá trị góp vốn 20.500 tỷ đồng; ông Lương Phan Sơn sở hữu 8,5%. Hai cá nhân Nguyễn Mạnh Kiên và Nguyễn Tân Hưng mỗi người sở hữu 0,2%.

Sự thay đổi chủ sở hữu này cho thấy Capitaland Tower đã trải qua một quá trình tái cấu trúc rất lớn về vốn và quyền sở hữu chỉ trong thời gian tương đối ngắn.

Thương vụ Saigon Marina IFC cũng được đặt trong một cấu trúc vốn rất lớn

Pháp nhân hiện sở hữu dự án Saigon Marina IFC là Marina Center.

Đây là doanh nghiệp thực hiện thương vụ nhận chuyển nhượng CTCP Capitaland Central Tower, chủ sở hữu tòa nhà Saigon Marina IFC.

Để phục vụ thương vụ, ngày 20/3/2026, Marina Center phát hành lô trái phiếu mã MAR12601 trị giá 10.195,5 tỷ đồng, kỳ hạn 10 năm và đáo hạn vào tháng 3/2036.

Con số này cho thấy quy mô vốn cần thiết để thực hiện thương vụ và sở hữu tài sản bất động sản nói trên là rất lớn.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa Capitaland Tower và Marina Center.

Việc Marina Center phát hành hơn 10.195 tỷ đồng trái phiếu không có nghĩa khoản trái phiếu này được tính trực tiếp vào 68.209 tỷ đồng nợ phải trả của Capitaland Tower. Đây là hai pháp nhân khác nhau và cần phân tích bảng cân đối của từng doanh nghiệp riêng biệt.

Điểm có thể nhìn thấy ở cấp độ rộng hơn là thương vụ Saigon Marina IFC diễn ra trong một mạng lưới pháp nhân với quy mô vốn rất lớn, trong đó việc chuyển nhượng tài sản và thay đổi cấu trúc sở hữu đi kèm với nhu cầu huy động nguồn vốn đáng kể.

Điều đáng quan tâm không phải là “nợ nhiều” mà là chất lượng của khoản nợ

Trong phân tích doanh nghiệp bất động sản, một sai lầm phổ biến là chỉ nhìn vào tỷ lệ nợ để kết luận doanh nghiệp khỏe hay yếu.

Thực tế, cùng một mức nợ nhưng hai doanh nghiệp có thể có mức độ rủi ro hoàn toàn khác nhau.

Doanh nghiệp thứ nhất có thể sở hữu tài sản đang tạo dòng tiền ổn định, nợ dài hạn với lãi suất thấp và lịch trả nợ phù hợp.

Doanh nghiệp thứ hai có thể sở hữu lượng tài sản lớn nhưng chưa thể khai thác, trong khi nợ đến hạn nhanh và chi phí vốn cao.

Trường hợp thứ hai nguy hiểm hơn rất nhiều.

Với Capitaland Tower, hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu hơn 6 lần là con số đáng chú ý. Nhưng để đánh giá chính xác hơn, cần tiếp tục theo dõi ít nhất bốn yếu tố.

Thứ nhất là cơ cấu 68.209 tỷ đồng nợ phải trả.

Thứ hai là tỷ trọng nợ ngắn hạn và dài hạn.

Thứ ba là chi phí lãi vay và khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.

Thứ tư là giá trị và tính thanh khoản của các tài sản đang đứng phía bên kia bảng cân đối.

Nếu những tài sản này có khả năng tạo dòng tiền đủ lớn, đòn bẩy cao có thể là công cụ để tối ưu hóa vốn. Nếu không, đòn bẩy sẽ nhanh chóng trở thành áp lực.

Vốn chủ tăng 20.500 tỷ đồng cũng là một tín hiệu cần nhìn hai chiều

Việc tăng vốn điều lệ từ 2.020 tỷ đồng lên 22.520 tỷ đồng có mặt tích cực rõ ràng.

Nó giúp Capitaland Tower thoát khỏi tình trạng vốn chủ sở hữu âm, củng cố nền tảng tài chính và tạo thêm dư địa xử lý các nghĩa vụ hoặc triển khai kế hoạch mới.

Nhưng một câu hỏi khác cũng cần được đặt ra: nguồn vốn mới được đưa vào doanh nghiệp để làm gì?

Nếu vốn mới được dùng để bổ sung nguồn lực thực sự, giảm áp lực nợ và tạo tài sản sinh lời, đây là tín hiệu tích cực.

Nếu vốn chủ tăng nhưng nợ cũng tăng nhanh hơn nhiều, doanh nghiệp vẫn đang phụ thuộc lớn vào đòn bẩy.

Trong trường hợp này, việc vốn chủ sở hữu tăng không nên được hiểu đơn giản là “doanh nghiệp đã khỏe”.

Nó chỉ cho thấy cấu trúc vốn đã thay đổi đáng kể.

Bài toán tiếp theo là biến tài sản thành dòng tiền

Capitaland Tower hiện có một bức tranh tài chính rất khác so với một năm trước.

Lợi nhuận đã chuyển sang dương. Vốn chủ sở hữu được cải thiện mạnh. Nhưng nợ phải trả cũng tăng lên mức hơn 68.000 tỷ đồng và doanh nghiệp vẫn còn lỗ lũy kế lớn.

Điều đó khiến giai đoạn tiếp theo quan trọng hơn rất nhiều so với kết quả lợi nhuận của riêng nửa đầu năm.

Nếu các khoản đầu tư và tài sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ có thể tạo ra dòng tiền đủ mạnh, quy mô nợ lớn có thể được quản lý.

Ngược lại, nếu tài sản chưa tạo dòng tiền trong khi nghĩa vụ tài chính ngày càng lớn, áp lực sẽ tích tụ theo thời gian.

Vì vậy, câu chuyện Capitaland Tower không nên chỉ được nhìn dưới góc độ một doanh nghiệp “nợ hơn 68.000 tỷ đồng”.

Đằng sau con số này là một quá trình tái cấu trúc vốn, thay đổi chủ sở hữu và dịch chuyển tài sản quy mô lớn.

Điểm quyết định cuối cùng không nằm ở việc doanh nghiệp có bao nhiêu nợ, mà là lượng nợ đó đang tạo ra bao nhiêu tài sản có giá trị và bao nhiêu dòng tiền thực tế để trả nợ.

Đó mới là thước đo cho thấy đòn bẩy tài chính đang là công cụ tăng trưởng hay đang trở thành rủi ro đối với doanh nghiệp.