GS. Đặng Hùng Võ: “Nhà ở cho thuê có thể là bước ngoặt của thị trường bất động sản 10 năm tới”

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Nghị quyết 21 không chỉ đặt vấn đề sửa Luật Đất đai mà còn mở ra một thay đổi lớn về tư duy quản trị đất đai, văn hóa sở hữu bất động sản và cách phát triển thị trường nhà ở. Trong đó, phát triển mạnh nhà ở cho thuê có thể trở thành yếu tố tạo bước ngoặt cho thị trường trong thập kỷ tới.

Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIV đặt ra hàng loạt định hướng mới đối với quản lý và sử dụng đất đai, từ điều tiết địa tô chênh lệch, nghiên cứu đánh thuế đất bỏ hoang, nghiên cứu đất có thời hạn, phát triển nhà ở cho thuê đến thay đổi tư duy bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trao đổi về những định hướng này, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng thách thức lớn nhất không nằm ở việc sửa bao nhiêu điều luật, mà là làm thế nào chuyển được tư duy quản trị mới thành những chính sách có khả năng thực thi trong thực tế.

Giá đất vẫn là “nút thắt” lớn nhất

Theo GS. Đặng Hùng Võ, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay vẫn là chính sách giá đất và tài chính đất đai.

Các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản và Các tổ chức tín dụng cùng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 với kỳ vọng tạo ra một hệ thống pháp luật đồng bộ. Tuy nhiên, sau thời gian triển khai, nhiều bất cập đã xuất hiện, trong đó tâm điểm là vấn đề bảng giá đất.

Một mặt, người dân có nhu cầu chuyển đất vườn sang đất ở để mở rộng không gian sống phải đối mặt với nghĩa vụ tài chính cao. Mặt khác, doanh nghiệp phản ánh chi phí đất đai tăng mạnh khiến một số dự án giảm hiệu quả đầu tư.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng việc đưa bảng giá đất tiến sát giá thị trường theo cách hiện nay có thể tạo ra những hệ quả ngoài mong muốn.

Điểm đáng chú ý trong Nghị quyết 21, theo ông, là cách tiếp cận đã có sự thay đổi. Thay vì đặt mục tiêu giá đất Nhà nước phải bám sát giá thị trường, định hướng mới chuyển sang việc Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn.

“Đây là sự thay đổi rất quan trọng về tư duy”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Theo ông, trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước không chỉ điều tiết ở tầm vĩ mô mà còn có thể chủ động sử dụng công cụ giá đất để dẫn dắt phát triển.

Đánh thuế đất bỏ hoang: Không thể sao chép nước ngoài

Một chủ trương khác được quan tâm là nghiên cứu đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng định hướng này thực tế đã được đề cập từ Nghị quyết 18 năm 2022. Điểm mới của Nghị quyết 21 là yêu cầu nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế để lựa chọn mô hình phù hợp với điều kiện Việt Nam.

Theo ông, Việt Nam không thể sao chép nguyên mẫu chính sách thuế bất động sản của các quốc gia phát triển.

Tại nhiều nước OECD, thuế bất động sản có thể dao động khoảng 0,5-2% giá trị tài sản mỗi năm, thậm chí cao hơn. Mô hình này được vận hành trong bối cảnh thu nhập, hệ thống an sinh và cấu trúc chi phí nhà ở của người dân khác Việt Nam.

Trong khi đó, thu nhập của người dân Việt Nam còn thấp. Việc áp dụng ngay mức thuế cao có thể tạo thêm gánh nặng cho xã hội.

Vì vậy, theo GS. Đặng Hùng Võ, chính sách thuế đất không nên chỉ hướng tới tăng thu ngân sách hoặc chống đầu cơ mà cần đặt mục tiêu lớn hơn là sử dụng đất hiệu quả, khơi thông nguồn lực và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội.

Nhà nước mua lại dự án dở dang không đồng nghĩa “giải cứu” doanh nghiệp

Đối với chủ trương thí điểm Nhà nước mua lại một số dự án nhà ở thương mại dở dang, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng không nên mặc định đây là việc dùng ngân sách để giải cứu doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông, mục tiêu của chính sách là tăng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, bổ sung nguồn lực phục vụ an sinh xã hội, đặc biệt là phát triển nhà ở cho thuê.

Hiện thị trường nhà ở cho thuê cần hai nguồn cung chính: quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước và nguồn cung từ khu vực tư nhân.

Nếu được thiết kế phù hợp, việc Nhà nước mua lại một số dự án không còn khả năng triển khai có thể góp phần bổ sung nguồn cung cho phân khúc này.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa Nhà nước mua bằng mọi giá hoặc tiếp nhận mọi dự án. GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh chính sách phải được thực hiện minh bạch, đúng đối tượng và có cơ chế kiểm soát để ngăn ngừa lãng phí, tham nhũng và lợi ích nhóm.

Đặc biệt, Nghị quyết 21 mới dừng ở định hướng nghiên cứu. Để trở thành chính sách pháp luật, các phương án vẫn cần trải qua quá trình đánh giá tác động, nghiên cứu khoa học và cân nhắc tính khả thi.

Từ “bồi thường” sang “tái thiết cuộc sống”

Một trong những thay đổi được GS. Đặng Hùng Võ đánh giá cao là định hướng chuyển từ tư duy bồi thường sang bảo đảm sinh kế và điều kiện sống của người dân sau khi bị thu hồi đất.

Theo ông, người dân không chỉ cần một khoản tiền hoặc một căn nhà mới. Điều quan trọng là phải có một cuộc sống ổn định sau khi rời nơi ở cũ.

Điều này đòi hỏi chính sách tái định cư phải đồng thời giải quyết việc làm, sinh kế, hạ tầng, dịch vụ công và các điều kiện sống thiết yếu.

Nếu trước đây trọng tâm thường là người dân được bồi thường bao nhiêu tiền thì cách tiếp cận mới cần hướng tới câu hỏi: sau khi bị thu hồi đất, cuộc sống của người dân có ổn định hơn hay không.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng đây là thay đổi căn bản về tư duy và cần được thể chế hóa rõ ràng trong quá trình sửa luật.

Muốn chống tham nhũng đất đai phải công khai dữ liệu

Về kiểm soát tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng chỉ dựa vào cơ chế các cơ quan Nhà nước giám sát lẫn nhau là chưa đủ.

Theo ông, quản trị đất đai hiện đại cần sự tham gia của người dân và xã hội.

Muốn người dân có thể giám sát, toàn bộ dữ liệu liên quan đến đất đai, quy hoạch, giao đất, định giá đất và các quyết định hành chính cần được công khai, minh bạch.

Tuy nhiên, công khai thông tin mới chỉ là điều kiện cần. Cơ quan Nhà nước cũng phải có trách nhiệm giải trình đối với các quyết định của mình.

GS. Đặng Hùng Võ dẫn các khuyến nghị của Ngân hàng Thế giới (WB), Chương trình Phát triển Liên Hợp Quốc (UNDP) và Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), cho rằng quản trị tốt cần dựa trên ba trụ cột gồm minh bạch thông tin, sự tham gia của người dân và trách nhiệm giải trình của cơ quan công quyền.

Theo ông, đây là điểm cần tiếp tục được nghiên cứu trong quá trình sửa luật để chuyển từ mô hình “Nhà nước kiểm soát Nhà nước” sang cơ chế quản trị có sự tham gia rộng hơn của xã hội.

Đất có thời hạn có thể là lời giải cho chung cư cũ

Nghị quyết 21 cũng đặt ra yêu cầu nghiên cứu chuyển một số loại đất từ sử dụng vô thời hạn sang có thời hạn.

GS. Đặng Hùng Võ lưu ý rằng điều này không đồng nghĩa với việc đất ở sẽ ngay lập tức chuyển sang chế độ sử dụng có thời hạn.

Tuy nhiên, theo ông, đối với các dự án phát triển mới, đặc biệt là chung cư, có thể nghiên cứu cơ chế quyền sử dụng đất có thời hạn gắn với tuổi thọ công trình.

Đây có thể là một hướng giải quyết bài toán cải tạo chung cư cũ.

Hiện nay, mỗi lần cải tạo chung cư thường phát sinh nhiều tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, phân chia giá trị đất và quyền lợi giữa cư dân với chủ đầu tư.

Nếu quyền sử dụng đất được thiết kế đồng bộ với thời hạn công trình ngay từ đầu, việc xây dựng lại khi công trình hết niên hạn có thể minh bạch và đơn giản hơn.

GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng không nên chỉ nhìn vào mô hình đất ở có thời hạn 70 năm tại Trung Quốc. Quan trọng là phải xem xét cả cơ chế gia hạn quyền sử dụng đất sau khi hết thời hạn.

“Phải thay đổi văn hóa sở hữu bất động sản”

Theo GS. Đặng Hùng Võ, câu chuyện lớn hơn sửa luật là thay đổi văn hóa sở hữu bất động sản của người Việt.

Trong nhiều năm, không ít gia đình coi tích lũy nhà đất là mục tiêu tài sản quan trọng, thậm chí là cách thức truyền tài sản qua nhiều thế hệ.

Theo ông, điều này khiến một lượng lớn dòng vốn tập trung vào bất động sản thay vì sản xuất, kinh doanh hoặc đổi mới sáng tạo.

“Nếu thị trường vẫn vận hành theo tư duy tích lũy đất đai để đầu cơ và để lại cho con cháu thì rất khó xây dựng được một nền kinh tế năng động”, ông nhận định.

Do đó, tinh thần của Nghị quyết 21 không chỉ nằm ở việc sửa Luật Đất đai mà còn hướng tới thay đổi văn hóa đầu tư, văn hóa tích lũy tài sản, đưa bất động sản trở về đúng chức năng phục vụ nhu cầu ở và phát triển kinh tế.

Nhà ở cho thuê có thể tạo bước ngoặt trong 10 năm tới

Trong số các định hướng lớn của Nghị quyết 21, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng phát triển mạnh nhà ở cho thuê có thể là yếu tố tạo ra bước ngoặt lớn nhất đối với thị trường bất động sản trong 10 năm tới.

Theo ông, nếu phát triển được thị trường nhà ở cho thuê quy mô lớn, đồng thời nghiên cứu áp dụng quyền sử dụng đất có thời hạn đối với một số dự án chung cư mới, nhiều nút thắt tồn tại lâu nay có thể được tháo gỡ.

Điểm quan trọng là thị trường không còn chỉ tập trung vào phát triển nhà ở để bán mà hình thành thêm một thị trường cho thuê với sự tham gia của cả Nhà nước và khu vực tư nhân.

Khi người dân có thêm lựa chọn thuê nhà với chi phí hợp lý và chất lượng phù hợp, áp lực phải mua nhà bằng mọi giá có thể giảm xuống, qua đó góp phần cân bằng thị trường.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng đây cũng là cách từng bước thay đổi văn hóa sở hữu nhà ở đã tồn tại trong nhiều năm.

Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ nóng - lạnh kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008. Các chính sách hỗ trợ từng được đưa ra, trong đó có gói tín dụng 30.000 tỷ đồng năm 2013, nhưng chủ yếu giải quyết khó khăn tại một số phân khúc nhất định.

Trong khi đó, giá nhà và giá đất tiếp tục tăng nhanh. Theo số liệu được GS. Đặng Hùng Võ dẫn lại, giá nhà ở thương mại giá rẻ đã tăng từ khoảng 11 triệu đồng/m² năm 2016 lên khoảng 30 triệu đồng/m² năm 2026.

Từ góc nhìn này, phát triển thị trường nhà ở cho thuê được xem là một giải pháp mang tính chiến lược, giúp mở rộng lựa chọn nhà ở và giảm sự phụ thuộc của người dân vào việc phải sở hữu bất động sản.

Thể chế hóa Nghị quyết 21: Quan trọng nhất là biến tư duy thành chính sách

Theo GS. Đặng Hùng Võ, yêu cầu lớn nhất khi thể chế hóa Nghị quyết 21 là phải chuyển được những tư duy mới thành các quy định có khả năng thực thi, thay vì chỉ dừng ở nguyên tắc.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với một số dự án. Theo định hướng mới, trong trường hợp nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được phần lớn diện tích hoặc đạt tỷ lệ đa số chủ sử dụng đất theo quy định, Nhà nước có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để tránh tình trạng một số ít trường hợp khiến cả dự án bị đình trệ.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nếu được thiết kế chặt chẽ, cơ chế này có thể tháo gỡ nhiều dự án bị “treo” do không thể đạt thỏa thuận với toàn bộ người sử dụng đất.

Một điểm đáng chú ý khác là phân định lại trách nhiệm quản lý tài chính đất đai, trong đó Bộ Tài chính và hệ thống cơ quan tài chính được xác định vai trò chủ trì, phối hợp với cơ quan quản lý đất đai và các đơn vị liên quan.

Tuy nhiên, theo GS. Đặng Hùng Võ, thay đổi quan trọng nhất vẫn là tư duy bồi thường.

Từ chỗ tập trung vào số tiền người dân nhận được, chính sách cần hướng tới việc bảo đảm sinh kế, việc làm và điều kiện sống lâu dài sau thu hồi đất.

“Đây mới là thay đổi mang tính căn bản”, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Nếu những định hướng này được thể chế hóa một cách minh bạch, linh hoạt và có khả năng thực thi, Nghị quyết 21 không chỉ có thể tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý hiện tại mà còn góp phần định hình lại cách thị trường bất động sản Việt Nam vận hành trong thập kỷ tới.