Nghịch lý siết tín dụng nhưng giá bất động sản vẫn tăng tiếp tục trở thành chủ đề được giới đầu tư, chuyên gia và cơ quan quản lý theo dõi sát sao.
Nghịch lý siết tín dụng nhưng giá bất động sản vẫn tăng tiếp tục trở thành chủ đề được giới đầu tư, chuyên gia và cơ quan quản lý theo dõi sát sao.
Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam liên tục ghi nhận xu hướng giá nhà tăng bất chấp việc cơ quan quản lý triển khai siết tín dụng vào lĩnh vực rủi ro. Đây không chỉ là vấn đề ngắn hạn mà phản ánh cấu trúc cung – cầu, kỳ vọng thị trường và hành vi đầu tư. Bài viết phân tích cơ chế này và lý giải vì sao siết tín dụng đôi khi không đủ để làm chậm đà tăng của giá bất động sản, ngay cả trong điều kiện lãi suất biến động mạnh.
Khi tín dụng được kiểm soát chặt, nhiều dự án rơi vào tình trạng trì hoãn, khiến nguồn cung ra thị trường giảm nhanh hơn nhu cầu. Trong bối cảnh các đô thị lớn mở rộng dân số và nhu cầu nhà ở vẫn tăng đều, giá nhà tăng trở nên gần như tất yếu, dù siết tín dụng diễn ra song song.
Bất động sản là tài sản dài hạn, nên tốc độ co lại của cung luôn chậm hơn sự thay đổi chính sách tín dụng, khiến thị trường phản ứng lệch pha.
Dòng tiền chuyển hướng: Không vay ngân hàng nhưng vẫn đầu tư
Một lý do khác khiến giá bất động sản không giảm là vì dòng tiền không biến mất, mà chỉ thay đổi nguồn gốc. Tại Việt Nam, lượng tiền nhàn rỗi từ tiết kiệm, kiều hối và lợi nhuận từ các thị trường khác (chứng khoán, hàng hoá, doanh nghiệp tư nhân…) vẫn tiếp tục chảy vào tài sản đất đai.
Thậm chí, khi siết tín dụng, nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên những sản phẩm có thanh khoản cao – vô tình đẩy giá nhà tăng ở các phân khúc cụ thể như căn hộ trung tâm, đất nền vị trí tốt.
Ở nhiều nền kinh tế mới nổi, bất động sản được xem như “hàng rào” chống trượt giá và là kênh giữ tài sản chủ đạo. Điều này khiến cầu dài hạn gần như không giảm dù chính sách tín dụng thắt chặt.
Nhiều nhà đầu tư tin rằng giá nhà có thể chững lại ngắn hạn nhưng sẽ tăng trở lại theo chu kỳ, đồng thời nguồn cung hạn chế khiến giá điều chỉnh không đáng kể.
Để minh hoạ rõ hơn, dưới đây là một case giả lập dựa trên hành vi chi tiêu của hộ gia đình trẻ tại Hà Nội trong giai đoạn 2023–2024.
Giả định tình huống
Bảng 1. So sánh khả năng mua nhà trước và sau khi siết tín dụng
Kết quả: Mặc dù siết tín dụng giúp giảm gánh nặng vay, gia đình buộc phải tăng vốn tự có, khiến thanh khoản thị trường giảm nhẹ. Tuy nhiên, điều này không tác động mạnh đến giá bất động sản, vì lượng cầu đầu tư và đầu cơ vẫn còn lớn.
Khi tổng cầu thực tế không giảm đủ mạnh, giá nhà tăng là hệ quả dễ thấy, ngay cả khi siết tín dụng được áp dụng trên diện rộng.
Việt Nam đang bước vào giai đoạn quy hoạch mới, pháp lý dần hoàn thiện, nhiều khu vực được nâng cấp hạ tầng (đường vành đai, metro, cao tốc…). Những thay đổi này tạo kỳ vọng tăng giá dài hạn, đủ mạnh để giữ lực cầu, khiến siết tín dụng không đủ để tạo áp lực giảm giá.
Bên cạnh đó, đất ở đô thị lớn gần như không thể mở rộng đáng kể, dẫn đến cấu trúc thị trường “luôn thiếu” và khó giảm giá triệt để.
Các chuyên gia nhận định việc giá nhà tăng trong bối cảnh siết tín dụng sẽ tiếp diễn, trừ khi:
Đây là ba yếu tố có thể làm thị trường quay lại cân bằng tự nhiên.
Nghịch lý siết tín dụng nhưng giá bất động sản vẫn tăng phản ánh sự lệch pha giữa chính sách tiền tệ và cấu trúc thị trường. Dù tín dụng bị kiểm soát, dòng tiền tự có, kỳ vọng dài hạn và nguồn cung hạn chế vẫn tạo lực đẩy khiến giá nhà tăng theo xu hướng bền bỉ.
Đối với nhà đầu tư, điều quan trọng không phải dự đoán chính sách tín dụng, mà là hiểu: cấu trúc cung – cầu từng phân khúc, tốc độ phát triển hạ tầng và mức giá hợp lý theo dòng tiền cá nhân.
Khi thị trường phân hoá mạnh, kiến thức định giá và quản trị rủi ro trở thành yếu tố quyết định để tránh rơi vào những vòng tăng nóng của bất động sản.
