Giá nhà tăng phi lý đang trở thành hiện tượng nổi bật trên thị trường bất động sản, khi mặt bằng giá liên tục leo thang bất chấp thu nhập người dân gần như không đổi.
Giá nhà tăng phi lý đang trở thành hiện tượng nổi bật trên thị trường bất động sản, khi mặt bằng giá liên tục leo thang bất chấp thu nhập người dân gần như không đổi.
Trong nhiều năm trở lại đây, giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy thu nhập của phần lớn người dân đô thị. Trên thị trường bất động sản, phân khúc từng được xem là “dễ tiếp cận” – căn hộ khoảng 1 tỷ đồng – gần như biến mất hoàn toàn. Dù chính sách siết tín dụng liên tục được triển khai để kiểm soát dòng vốn chảy vào nhà đất, mức độ nóng của thị trường không hề hạ nhiệt, tạo ra một nghịch lý lớn và đặt ra câu hỏi về tính bền vững của xu hướng này.
Tình trạng căn hộ phổ thông “tuyệt chủng” xuất phát từ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố: chi phí xây dựng tăng, quỹ đất hạn chế và yêu cầu pháp lý khắt khe hơn. Trong khi nguồn cung giá rẻ gần như không còn, dòng tiền lẫn nhu cầu mua để ở vẫn hiện hữu, khiến giá nhà tăng bất chấp các đợt siết tín dụng từ hệ thống ngân hàng.
Một khảo sát giả định dưới đây mô phỏng mức chi phí mà một chủ đầu tư phải gánh khi phát triển dự án nhà ở bình dân tại TP.HCM:
Nhìn vào bảng trên có thể thấy: ngay cả khi doanh nghiệp muốn giữ mức giá thấp, cấu phần chi phí đã khiến mục tiêu trở nên bất khả thi. Chính vì vậy, sự “biến mất” của căn hộ 1 tỷ không chỉ liên quan đến thị trường mà còn đến cấu trúc chi phí ngày càng phình to.
Dù chính sách siết tín dụng được áp dụng liên tục từ 2022–2025, thị trường vẫn chứng kiến giá nhà tăng ở cả ba phân khúc: trung cấp, cao cấp và đất nền. Điều này cho thấy cơ chế kiểm soát tín dụng chỉ tác động mang tính ngắn hạn và không can thiệp vào gốc rễ của vấn đề: thiếu nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả.
Khi nguồn cung thấp hơn rất nhiều so với cầu, việc giá nhà tăng là điều gần như chắc chắn, kể cả khi dòng vốn bị siết tín dụng.
Giả sử một cặp vợ chồng có tổng thu nhập 25 triệu đồng/tháng, mong muốn mua một căn hộ 50m².
Dưới đây là bảng mô phỏng sự thay đổi trong khả năng mua:
Kết quả cho thấy tốc độ giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn đối với đại đa số, đặc biệt khi siết tín dụng hạn chế việc vay vốn mua nhà.
Thực tế cho thấy phân khúc căn hộ 1 tỷ đồng “tuyệt chủng” không phải do một yếu tố đơn lẻ, mà là tổng hòa của toàn bộ bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay. Khi chi phí đầu vào tăng cao và các dự án mới khó triển khai, việc kỳ vọng giá nhà quay về mức cũ là không thực tế.
Tác động của siết tín dụng chỉ tạo áp lực làm chậm dòng vốn ngắn hạn, trong khi xu hướng giá nhà tăng vẫn gắn với bài toán cung – cầu dài hạn. Điều này đồng nghĩa thị trường cần những giải pháp mạnh hơn ở tầm chính sách như tăng nguồn cung nhà ở xã hội, cải thiện quỹ đất và rút ngắn quy trình phê duyệt.
“Giá nhà tăng phi lý: Căn hộ 1 tỷ tuyệt chủng” không chỉ là hiện tượng của chu kỳ thị trường mà là hệ quả kéo dài từ cấu trúc chi phí, đô thị hóa và nguồn cung hạn chế. Khi bất động sản vẫn là kênh tích trữ tài sản chủ lực, giá nhà tăng sẽ tiếp tục diễn ra ngay cả trong bối cảnh siết tín dụng. Vì vậy, việc khôi phục phân khúc nhà ở giá rẻ đòi hỏi sự điều chỉnh đồng bộ từ quy hoạch, pháp lý đến chính sách tài chính trong dài hạn.
