Phân khúc giá rẻ đang trở thành điểm tựa thanh khoản của thị trường bất động sản, khi nhu cầu ở thực quay trở lại và người mua ưu tiên các sản phẩm có mức giá phù hợp với thu nhập, khả năng chi trả và an toàn tài chính dài hạn.
Phân khúc giá rẻ đang trở thành điểm tựa thanh khoản của thị trường bất động sản, khi nhu cầu ở thực quay trở lại và người mua ưu tiên các sản phẩm có mức giá phù hợp với thu nhập, khả năng chi trả và an toàn tài chính dài hạn.
Sau giai đoạn thị trường trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu hồi phục mang tính chọn lọc. Thay vì lan tỏa đồng đều trên mọi phân khúc, dòng cầu hiện nay tập trung rõ nét vào nhóm sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc có mức giá phù hợp với thu nhập đại bộ phận người dân. Sự dịch chuyển này phản ánh thay đổi quan trọng trong hành vi tiêu dùng nhà ở, khi yếu tố tài chính và khả năng chi trả trở thành tiêu chí trung tâm.
Trong môi trường lãi suất, thu nhập và chi phí sinh hoạt còn nhiều biến động, người mua nhà có xu hướng ưu tiên các quyết định mang tính an toàn tài chính. Việc sử dụng đòn bẩy vay vốn được cân nhắc kỹ hơn, kéo theo sự sụt giảm nhu cầu đầu tư ngắn hạn và gia tăng nhu cầu sở hữu để ở.
Từ góc nhìn kinh tế học, đây là giai đoạn mà cầu thị trường quay về đúng bản chất: phục vụ nhu cầu nhà ở thực tế. Các sản phẩm có giá bán vừa tầm, pháp lý rõ ràng và khả năng bàn giao sớm trở thành lựa chọn ưu tiên, trong khi các phân khúc cao cấp tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.
Phân khúc giá rẻ đang đóng vai trò như “trụ đỡ” thanh khoản cho thị trường bất động sản. Nhóm sản phẩm này thường hướng tới người mua lần đầu, hộ gia đình trẻ hoặc người lao động có thu nhập ổn định nhưng hạn chế về tích lũy ban đầu.
Khác với giai đoạn trước, phân khúc giá rẻ hiện không còn đồng nghĩa với chất lượng thấp. Nhiều dự án được phát triển tại khu vực ven đô, nơi chi phí đất đai thấp hơn nhưng được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Điều này giúp cân bằng bài toán giá bán và khả năng tiếp cận của người mua ở thực.
Để làm rõ sự phù hợp của phân khúc giá rẻ với nhu cầu ở thực, có thể xem xét một case chi tiêu giả định của hộ gia đình trẻ sinh sống và làm việc tại đô thị lớn.
Giả định trường hợp
Cấu trúc chi tiêu hàng tháng (ước tính)
Với cấu trúc này, chi phí nhà ở chiếm khoảng 36% thu nhập, nằm trong ngưỡng tài chính tương đối an toàn. Điều này cho thấy phân khúc giá rẻ có khả năng hấp thụ tốt nhờ phù hợp với sức mua thực tế, thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá.
Sự trở lại của nhu cầu ở thực giúp thị trường bất động sản dần tái lập nền tảng ổn định. Khi giao dịch được dẫn dắt bởi người mua thật, thanh khoản có xu hướng bền vững hơn và ít biến động mạnh theo tâm lý đám đông.
Ngoài ra, phân khúc giá rẻ còn tạo hiệu ứng lan tỏa đến các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu và tài chính – ngân hàng. Dòng tiền tín dụng được phân bổ thận trọng hơn, tập trung vào các dự án có khả năng hoàn thiện và bàn giao, góp phần cải thiện chất lượng tăng trưởng của toàn thị trường.
Từ góc độ vĩ mô, việc mở rộng nguồn cung phân khúc giá rẻ đòi hỏi sự phối hợp giữa quy hoạch đô thị, chính sách đất đai và tín dụng. Nếu không được kiểm soát tốt, nguy cơ lệch pha cung – cầu vẫn có thể xảy ra, đặc biệt tại các khu vực hạ tầng chưa theo kịp tốc độ phát triển dự án.
Đối với người mua, yếu tố pháp lý, tiến độ xây dựng và chi phí vận hành dài hạn cần được xem xét song song với giá bán ban đầu. Điều này giúp đảm bảo rằng quyết định mua nhà thực sự đáp ứng mục tiêu an cư, thay vì tạo thêm áp lực tài chính trong dài hạn.
Sự trở lại của phân khúc giá rẻ phản ánh xu hướng tái cân bằng của thị trường bất động sản, khi nhu cầu nhà ở thực đóng vai trò dẫn dắt thay cho đầu tư ngắn hạn. Với mức giá phù hợp thu nhập và cấu trúc tài chính tương đối an toàn, phân khúc này đang trở thành điểm tựa cho quá trình hồi phục của thị trường.
Trong trung hạn, nếu được hỗ trợ bởi quy hoạch và chính sách phù hợp, phân khúc giá rẻ không chỉ giải bài toán an cư mà còn góp phần tạo nền tảng tăng trưởng ổn định và bền vững cho toàn bộ thị trường bất động sản.
